v1.0 Untertitel: Norddeutscher Rundfunk 2026 Deutschlands Innenstädte – oft vollgestellt mit Bürotürmen. Denn mit Büros lässt sich viel Geld verdienen. Jahr für Jahr wurden Milliarden Euro umgesetzt. Dann kamen Corona und Homeoffice – viele Büros stehen seitdem leer. Gleichzeitig fehlen Wohnungen - und Menschen verzweifeln. Egal, welche Wohnung ich angeschrieben habe, ob Ein-Zimmer-Wohnung oder 1,5 Zimmer: Ich bekam immer 'ne Absage. Warum leerstehende Büros nicht anders nutzen? Eben als Wohnraum. Als wir das erste Mal über das Thema Umnutzung gesprochen haben, das war 2021, da wurden wir belächelt. Glaubt man der Ministerin, sind die Prioritäten klar. Eigentlich. Wohnen ist ein Menschenrecht. Viele in der Immobilien-Wirtschaft sind gegen die Umnutzung und warten lieber ab – trotz Leerstands. Was also tun? Manchmal muss man den Unternehmen den Schubs geben. Wir brauchen Zuckerbrot, aber wir brauchen auch Peitsche. Um herauszufinden, was schiefläuft in Deutschland, mache ich mich eine Reise: Von Hamburg nach Konstanz, Frankfurt am Main, Bremen und Berlin. Warum stehen überall Büroklötze, frage ich mich, wenn doch Wohnungen fehlen? Gibt es Beispiele, dass es auch anders ginge? Die erste Station: Konstanz, ganz im Süden. In der Stadt am Bodensee stoßen wir auf ein Hochhaus mit Antennenmast, das auf den ersten Blick aussieht wie viele andere Hochhäuser. Doch dieses Bürogebäude, das lange leer stand, sei anders, hat man uns gesagt: Ein mutiges Experiment, das Vorbild werden könnte. So ... Wir wollen jetzt noch mal kurz besprechen mit Ihnen, was wir noch aufnehmen wollen. Wichtig wäre ... Vera Hartmann ist Partnerin beim Berliner Architekturbüro Sauerbruch Hutton. Heute machen sie Aufnahmen ihres Projektes in Konstanz. Wir gehen zur Litfaßsäule. Vor sieben Jahren bekamen sie den Zuschlag für das Hochhaus. So lange haben sich Planung, Finanzierung und Umbau hingezogen. Die Umwandlung von Bürogebäuden in Deutschland ist Neuland, anders als etwa in Frankreich, Großbritannien oder den USA. Das ist 'ne leichte Schräge im Bild. So kriegen wir den Brunnen schön im Vordergrund integriert. Das saß ein kleiner Junge. Der ist ganz süß, ja. Hinten lief ein Passant ins Bild. Ja, das ist gut. 1967 begannen die Bauarbeiten am neuen Fernmeldedienstgebäude, in der Innenstadt von Konstanz. Für die Deutsche Bundespost, wie sie damals hieß, ein Prestige-Projekt: 16 Stockwerke, 62 Meter hoch, das zweithöchste Gebäude der Stadt, gleich nach dem Münster. Niemand hätte sich da ausgemalt, dass das Bürohaus 50 Jahre später zu Wohnraum umgenutzt werden könnte. Nichts war dafür vorbereitet oder auch nur angedacht. Dieses Hochhaus war damals ein riesengroßer Fremdkörper neben dieser pittoresken Altstadt von Konstanz. Im International Style gebaut. Das bedeutet ganz glatte, cleane Fassaden. Es war 'ne Büronutzung, deswegen gab es keine Balkone. Wir haben mit dem Umbau versucht, 'ne Art Stadtreparatur zu machen. Das Gebäude stand sehr lange leer, was zeigt, dass kein Bedarf mehr für Büroflächen war. Es rief: Hier müssen Wohnungen rein! Das ist 'ne Wohnung, die ist noch im Rohausbau. 98 neue Wohnungen sind hier entstanden. Wir hatten das hier so gedacht, ne. 14. Stock, eine der teuersten Etagen im Haus, mit Blick auf den See und, bei guter Sicht, auf die Alpen. Genau. Dann ist hier Ess- und Wohnbereich mit dem Ausblick nach draußen. Okay. Dann haben wir hier die zwei Zimmer. Wollen wir die noch angucken? Ja. Wo früher Postbeamte saßen, wird heute Eigentum für Besserverdienende angeboten: Die Vier-Zimmer-Wohnung auf der Seeseite zu Preisen zwischen 840.000 Euro und mehr als zwei Millionen. Je höher, desto teurer. Gleiche Größe. Da ist noch die Bestandsstütze drin und dadurch ein kleineres Fenster. Auch das Licht, der Lichteinfall ist total gut. Ja. Wer hier eine Wohnung kauft, muss es sich leisten können. Doch das Projekt hat auch eine soziale Komponente, dazu später mehr. Man sieht genau, wie viel wir dazu addiert haben. Erst mal erfahren wir, dass ein Umbau auch für die Umwelt viel besser ist als Abriss. Denn in so einem Hochhaus sind Unmengen von Beton und Stahl verbaut. Deren Herstellung hat einmal sehr viel Energie verbraucht, die sogenannte graue Energie. In der Gebäudeindustrie sind wir an so einem Umbruchpunkt. Seit vielleicht acht Jahren denken wir viel mehr: Alles, was wir nicht verbrauchen, sondern einfach wieder benutzen, ist ein Mehrwert. ♪ Erhebende Musik ♪ Im Werbevideo des Immobilienentwicklers ist zu sehen, wie der Kern des Hauses stehen blieb. In dessen Bau ist das Gros der grauen Energie geflossen: Ins Fundament, die Zwischendecken, Pfeiler und tragenden Wände. Alles andere lässt sich beim Umbau zu Wohnungen problemlos ergänzen. Mag sein, dass von außen die neuen Balkone auffallen, mit bunter Keramikfassade. Der eigentliche Schatz des Hauses aber liegt in seinem Inneren. In dem Gebäude sind 15.000 Tonnen Stahlbeton stehen geblieben, die sonst auf der Deponie gelandet wären. Wir haben nur 4500 Tonnen Stahlbeton ergänzt und haben damit 75 Prozent, was jetzt hier steht, was aus dem Bestand ist. Es hat 50 Jahre lang hier gestanden. Damals haben sie ein Fundament gegossen, Wände, Stützen und Decken hochgezogen. So als stünden Beton und Stahl unbegrenzt zur Verfügung – das war das Lebensgefühl, nur 20 Jahre nach Kriegsende. Ein halbes Jahrhundert später wird der Blick darauf anders sein. Denn beim Bauen entstehen viel CO2 und weitere Treibhausgase – und die schaden dem Klima. Wenn überall Wohnungen fehlen und Bauen schlecht für die Umwelt ist - warum gibt es nicht viel mehr Projekte wie das in Konstanz? Im Internet finden wir Webseiten von Klima-Aktivisten, die für ein Umdenken werben. In der breiten Öffentlichkeit ist die Bauwende kein Thema. Dabei sind die Zahlen, die wir recherchieren, eindeutig. * Krachen * 2025 wurden in Deutschland 699 Bürogebäude abgerissen. Allein im Bausektor entstehen 50 Prozent aller Abfälle, die hierzulande anfallen. Und jährlich 101 Millionen Tonnen an CO2 und anderen Treibhausgasen. Wenn all das bekannt ist, warum ändert sich so wenig? In Kiel wollen wir einen Architekten treffen, der als einer der ersten zur Umwandlung leerer Büros forschte. Hier sitzt die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen, kurz: ARGE. Dietmar Walberg ist ihr Geschäftsführer und Professor an der Technischen Hochschule Lübeck. Schon vor Jahren rechnete er vor: Die Umnutzung von Büros macht nicht nur ökologisch Sinn, sondern auch, was die Kosten betrifft. Er gab konkrete Beispiele. Das ist in der Bogenallee in Hamburg. Das stand leer, kein besonders schöner Bürobau. Daraus hat der Kollege Venus diesen Wohnungsbau gemacht. Das ist das identische Gebäude? Ja. Wahnsinn! Das ist ein Gebäude aus dem Reichsernährungsprogramm von '38. '38 haben die Nazis das Deutsche Reich - in fast jedem Ort stehen diese Dinger rum. Das sind Typen-Gebäude. Mit diesen massiven Decken, kann ich da auch mit den Grundrissen spielen. Ich kann die Wände hinstellen, wie ich will. Ich kann kleine oder große Wohnungen machen. Das ist 'n Projekt, das ist Meislahn in Kiel, ein alter traditioneller Kieler Unternehmer. Der hat früher Dessous und Wäsche selber produziert. Da hat 'ne dreistellige Anzahl von Näherinnen gesessen und hat die Unterhosen für die Kielerinnen und Kieler geschneidert. Heute wohnen da ... Studis. Walbergs Beispiele könnten Vorbild sein, denn der Büro-Leerstand nimmt seit Jahren zu. 2019 lag er im bundesweiten Durchschnitt bei 3,5 Prozent. Sechs Jahre später war er auf 5,6 Prozent angestiegen. In den sieben größten Städten des Landes verdreifachte sich der Leerstand: von 2,8 auf 8,4 Prozent. Es war die Corona-Krise, die den Goldenen Zeiten der Büro-Vermietung ein Ende machte. Aber von seinen Vorschlägen, sagt Walberg, wollten Immobilien-Manager und Forschungsinstitute nichts hören. Als wir das erste Mal nach außen hin über das Thema Umnutzung von Gewerbe und vor allem Büro-Immobilien zu Wohnungsbau gesprochen haben ... Das war 2021, also mit diesen Erfahrungen der Corona-Zeit. ... da wurden wir belächelt von den Wirtschaftsforschungseinrichtungen. Die sagten: "Homeoffice ist nach Corona kein Thema mehr!" Pustekuchen, das war nicht der Fall. Deswegen hat sich allein in diesen großen Standorten der Büro-Leerstand um 300 Prozent nach oben entwickelt. Plötzlich ist das Thema "Potenziale von Wohnen in Gebäuden, die dafür nicht errichtet worden" viel stärker auf der Agenda. Unsere nächste Station: Frankfurt am Main. Wir sind auf dem Weg zu Colliers, einem internationalen Immobilien-Unternehmen. Mit anderen hat es eine Studie zum Büro-Leerstand veröffentlicht, die uns aufgefallen ist. Über Wochen hatten wir versucht, Kontakt zu Vertretern der Branche aufzunehmen. Aber außer bei Colliers wollte niemand vor die Kamera treten. Über leerstehenden Büroraum könnten 60.000 bis 150.000 neue Wohnungen für Familien entstehen, so schätzen Forschungsinstitute. Aber warum ist die Umnutzung leerstehender Büroflächen in der Praxis so selten eine Option? In diesem Bürokomplex sitzt das Unternehmen Colliers: 24.000 Beschäftigte weltweit, zuletzt fünf Milliarden Euro Jahresumsatz, vor allem mit der Vermittlung von Büro- und Geschäftsimmobilien und der Beratung. Der Vorsitzende der deutschen Geschäftsführung ist Felix von Saucken. Was ist seine Antwort auf den Leerstand? Die guten Flächen, die qualitativen Flächen, da ist 'ne hohe Nachfrage. Nach den einfachen Flächen ist die Nachfrage deutlich geringer. Somit haben wir in allen Städten einen Leerstandsockel, der nicht mehr zu vermieten ist. Das Einfachste in der Theorie ist: Die macht man zu Wohnen. Wohnen fehlt, und das wär doch super. Das ist nicht so einfach, wie es klingt, weil wir in Deutschland extrem viele Auflagen haben. Wenn ich 'n Bürohaus umwandle in Wohnen, habe ich erhebliche Kosten. Die hohen Kosten sind das Hauptargument der Kritiker. Nur gibt es auch Studien, die zu anderen Ergebnissen kommen. Es geht nicht nur darum festzustellen, was steht leer und wo könnte man Menschen unterbringen. Man muss bewerten, wo ist es ökonomisch sinnvoll. Wir konnten aus ausgewerteten Projekten feststellen, das ist nicht Theorie: Die entstandenen Wohnungen sind zu Kosten entstanden, die bis zu einem Drittel der Kosten eines Neubaus betrafen. Das erkläre ich nicht für die Regel, aber für die Hälfte kann man es tun. Einsparungen bei den Baukosten, in Studien nachgewiesen, anhand konkreter Projekte, die nach dem Umbau ausgewertet wurden: Das müssten doch Argumente sein. Oder lassen sich mit der Umnutzung nicht die Renditen erwirtschaften, die die Branche mit deren Neubau verdient? Zumindest wenn der Markt wieder anläuft? Der Markt kommt zurück und es wird wieder mehr investiert. Aber die Renditen sind nicht so hoch im Immobilienbereich, wie oft dargestellt wird. Wie hoch sind die Renditen? Das ist unterschiedlich, das kommt aufs Projekt drauf an. Oft werden nur einstellige Renditen erwirtschaftet, bei einem erheblichen Risiko, was eingegangen wird. Bauen ist in Deutschland zu teuer, da sind sich alle einig. Aber das gilt für den Neubau von Büros ja genauso. Warum lassen Unternehmen ihre Büroflächen lieber leer stehen als daraus Wohnungen zu machen? Um diese Frage geht es in einem wissenschaftlichen Artikel. Geschrieben nicht an einem der großen Institute für Wirtschaftsforschung, sondern am Umwelt-Campus der Hochschule Trier. In einem umgebauten Lazarett der US-Streitkräfte. Dirk Löhr ist Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik. Er hat den Artikel verfasst. Weil die Annahme, dass der Markt es alleine regelt, beim Büro-Leerstand nicht greift, sagt er. Das, was die Investoren da machen, ist betriebswirtschaftlich nachvollziehbar. Wenn sie anders agieren würden, würden Manager entgegen den Interessen ihrer Anteilseigner handeln. Da ist die Frage: Schaue ich mir das noch länger an und warte, bis sich der Büro-Immobilienmarkt womöglich wieder dreht? Und so wird die Sache für mich wieder besser. Der Glaube an Büro-Immobilien scheint bei vielen Unternehmen ungebrochen: Besser abwarten, als zu früh zu investieren, in eine womöglich falsche Idee. Auch bei Colliers wissen sie, dass der Leerstand zunimmt. Trotzdem fühlen sie sich mit den teuren Büroflächen, die sie betreuen, gut positioniert. Der Leerstand geht hoch, aber an hochwertigen Büro-Immobilien geht der Leerstand runter. Wir werden eine Angebotsknappheit in Frankfurt bekommen. Und eine Preissteigerung. Wir begleiten den CEO und seinen Kollegen Zijad Gibic zu einer leerstehenden Büroetage. Wir schauen uns zwei Flächen an. Die erste Fläche ist gerade im Ist-Zustand. Der Nutzer hatte die genutzt, aber wegen des neuen Arbeitsmodells eine Etage zurückgegeben. Wir sind gleich in der 14. Etage. Frankfurt-Innenstadt. Das ist eine der Top-Flächen auf dem deutschen Markt: 1500 Quadratmeter Büro zum Preis von jeweils mindestens 50 Euro, so Colliers, plus Nebenkosten. Macht eine Monatsmiete von 86.250 Euro - für eine Etage in diesem Turm. Das sind 1500 Quadratmeter pro Ebene. Das ist perfekt. Die meisten Nutzer wollen auf einer Etage sitzen, damit ... ... 'n guter Austausch da ist. Wenn die Leute ins Büro zurückkommen sollen ... Höhere Qualität. Richtig. Alle in der Branche wissen, dass der Markt in Bewegung ist. Viele Prognosen deuten darauf hin, dass es für Büro-Immobilien nicht besser wird. Selbst wenn solche Flächen nach wie vor gefragt sind - was wird aus den alten Büros, die niemand mehr braucht? Es ist möglich, alte Gebäude umzuwandeln in Wohnen oder in andere Nutzungsarten. Es gibt aber auch die Fälle, wo es von der Rentabilität fast keine Lösung mehr gibt. Das wird sich die nächsten Jahre zeigen, was mit diesen Objekten dann passiert. Wenn die länger leer stehen, werden sie wohl abgerissen. Dann wird das Land neu entwickelt und kommt Wohnen oder so was hin. Die alte Logik von Abriss und Neubau: Gut für die Wirtschaft, schlecht für die Allgemeinheit. Wir haben die betriebswirtschaftliche Logik und der folgen die Investoren. Aus gesamtgesellschaftlicher Sicht ist es etwas anderes, gerade in Ballungsräumen. Dort wäre es notwendig, auf Maßnahmen wie den Umbau von Büroflächen zurückzugreifen. Aber es funktioniert nicht. Da steht die volkswirtschaftliche Logik, gesellschaftliche Bedürfnisse gegen die betriebswirtschaftliche Logik. Eines der ersten Beispiele, dass es mit der Umwandlung von Büros gut laufen kann: Das war vor 17 Jahren die "Bürostadt Niederrad" in Frankfurt am Main. Als dort 300.000 Quadratmeter an Geschäftsräumen leer standen, entschloss sich die Stadt zu handeln. Mit Erfolg. Frankfurt-Niederrad ist 'n gutes Beispiel. Da wurde sich viel getraut, in so 'nem Stadtteil. Das ist das Risiko für den Ersten, der da begonnen hat, zu sagen: "Ich gehe in ein weniger attraktives Büroumfeld und gucke, ob ein Mieter Freude daran hat, da zu leben." Aber zu der Zeit war der Zins niedrig, wo Bauen billiger war als heute. Dadurch hat das funktioniert. Ob das im Moment darstellbar wäre, würde ich bezweifeln. Bis heute sind in der alten Bürostadt 5000 neue Wohnungen entstanden, für 10.000 Menschen, noch dazu in der Nähe der City. Bräuchte Deutschland von solchen Beispielen angesichts der Wohnungskrise nicht viel mehr? Nur 20 Kilometer weiter stehen in Offenbach am Main die Überbleibsel gescheiterter Millionen-Träume von Investoren. Solche Verluste lassen sich steuerlich geltend machen. Die alten Bürotürme sollen demnächst abgerissen werden, um danach Wohnhäuser zu bauen. Aber wäre es für Mensch und Umwelt nicht viel besser gewesen, wenn man die Büros umgewandelt hätte, vor Jahren schon? Wenn man angesichts dieser knappen Flächen und Möglichkeiten ... ... so eine auf der Hand liegende Option ungenutzt lässt: Dann ist das nicht im Sinne der Gesellschaft. Der eine hat einen Nutzen, der reagiert oder der agiert betriebswirtschaftlich rational. Aber volkswirtschaftlich entsteht hier ein Schaden. Den müssen wir wieder reinholen. In Berlin treffen wir Bundesbauministerin Verena Hubertz. Spätestens seit der Wohnungskrise steht das Ministerium unter ständiger Beobachtung von ausländischen Fonds und Investoren. Die setzen jedes Jahr Milliarden Euro auf den deutschen Immobilienmarkt - in der Hoffnung auf Top-Renditen. Es muss eine ordentliche Rendite hinter allem stehen. Keiner macht die Dinge nur, weil er nett ist, sondern es muss Geld verdient werden dürfen. Aber in unserer Demokratie muss es auch ums Miteinander gehen. Die Rendite-Maximierung darf nie über allem stehen. Im März ist die Ministerin beim Wohnungsbau-Tag. Der wird organisiert von sieben Verbänden mit unterschiedlichen Interessen: Von den Eigentümern und der Bauwirtschaft bis hin zum Bundesverband Baustoffhandel und dem Deutschen Mieterbund. Herzlich willkommen. Der Wohnungsbautag ist Ihr treuer jährlicher Begleiter und Mahner, wenn es ums Wohnen und Bauen geht. Die jährlichen Treffen haben nicht verhindert, dass die Wohnungsnot weiter zugenommen hat. Wie es hier auch Professor Walberg beschreibt, den wir in Kiel getroffen haben. 10 Millionen Menschen werden 2025 in überbelegten Wohnungen wohnen. Die letzten fünf Jahren ist die Zahl um 1,4 Millionen gestiegen. Jeder fünfte Minderjährige wohnt in Wohnungen, die ihm Hürden in den Weg legen, sich vernünftig zu entwickeln. Das sollte in dieser Gesellschaft ein Warnruf sein. Die Bauministerin bemüht sich um einigende Formeln und verspricht Besserung. Wohnen ist ein Menschenrecht. Wohnen muss prioritär betrachtet und auch verankert werden. Ich werde mich mit allem, was ich habe, auch reinhängen. Wir werden 'ne gute Lösung finden. In Deutschland fehlen 1,4 Millionen Wohnungen. Um die Krise in den Griff zu bekommen, müssten bis 2030 jedes Jahr 320.000 neue Wohnungen entstehen. So aktuelle Berechnungen. 2025 waren es lediglich 206.600. Schon als Professor Walberg vor vier Jahren eine Studie überreichte, damals noch an Hubertz' Vorgängerin, ging es um die Umnutzung von Büros. Seitdem ist da wenig passiert, aber die neue Ministerin will das ändern. Es geht um unser Zuhause, unsere Städte und Nachbarschaften. Es ist eine Möglichkeit, dass man damit nicht die anzieht, die sich überlegen: "Investiere ich in Singapur, Berlin, Hamburg oder Sydney?" Sondern: "Ich sehe hier eine Stadt, und ich sehe Potenzial." Das ehemalige Telekom-Hochhaus in Konstanz ist so ein Projekt. Mit staatlicher Förderung wäre es in weniger als den acht Jahren fertig geworden. Nun ziehen die ersten Käufer ein, so wie Heinz-Joachim Kuhne-Velte und seine Ehefrau, im 8. Stock. Heute ist der Handwerker da. Geht's mit dem Staub? Ja, ja. Dass sie in diesem Alter noch mal umziehen, hätte er nicht gedacht, sagt Heinz-Joachim Kuhne-Velte. Aber die Wohnung mit dem Ausblick, den Betonsäulen und den hohen Decken, die für ehemalige Büros typisch sind, habe ihnen gleich gefallen. Jahrzehntelang hing der Leuchter in ihrem Haus mit Garten. Das haben sie jetzt an eine junge Familie mit Kind verkauft. Wir hatten einen großen Garten und ein großes Haus. Das hat uns auch 39 Jahre lang sehr beschäftigt, war unser Fitnessstudio. Aber wir werden ja älter, es geht nicht mehr so voran. Die Arbeit in Haus und Garten war zu viel. Da haben wir eine Wohnung gesucht. Die hat 100 Quadratmeter, genau richtig. Die meisten Möbel konnten wir unterbringen. In Konstanz haben es junge Familien schwer, eine günstige Wohnung zu finden. Das ehemalige Telekom-Hochhaus allein wird daran nichts ändern. Selbst die kleinen Appartements sind für die allermeisten zu teuer. Aber wer hier einziehe, mache ja oft anderswo ein Haus frei, ein "Empty Nest", aus dem die Kinder schon ausgezogen sind. Das sagen die beiden Architektinnen. Die Wohnungsnot ist auch ein Verteilungsproblem. Da wir viele "Empty Nester" haben, die in Einfamilienhäusern wohnen, die können jetzt hier was kaufen, hier einziehen, sich verkleinern. Sie können die Fläche nutzen, die sie tatsächlich brauchen, und können ihr Einfamilienhaus an eine Familie verkaufen. In Konstanz einigten sich die Stadt und der Immobilienentwickler auf einen Kompromiss: Ins Hochhaus kommen teure Lofts. Dafür baut das Unternehmen auf dem Gelände davor günstige Wohnungen, damit alle vom Projekt profitieren. Die sagen, das Quartier ist ein Wohngebiet, in dem auch daneben sozialer Wohnraum entsteht. Also finanziert sich der soziale Wohnraum sinngemäß mit dem höherwertigen Wohnraum. Diese Zwischenfinanzierung ist erstrebenswert. Unsere nächste Station: Bremen. Dort zeigt ein Projekt, dass am Ende einer Büro-Umwandlung auch durchweg günstige Mieten stehen können: Das Q45. Q wie Quartier. Melina Balthasar hat den Umbau geleitet, für die GEWOBA: Ein großes, kommunales Wohnungsunternehmen, an dem die Stadt Bremen drei Viertel der Anteile hält. Ziel des Umbaus war es, dass hier Auszubildende und Studierende einziehen. Denn die haben es auf dem Bremer Wohnungsmarkt schwer. Vor allem, wenn sie eine kleine, erschwingliche Wohnung suchen. Hier ist eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 38 Quadratmetern. Hier hat man den Wohnbereich, wo auch einen Esstisch stehen kann. In dieser Ecke kann man die Küchenzeile installieren. Hier sieht man, wie hell alle Räumlichkeiten sind. Wir haben die Fronten genutzt, um hier Fenster einzubauen. Nebenan ist noch mal ein Schlafraum. Hier kann man sein Bett hinstellen und auch den Schrank. Man hat die Möglichkeit, die Räume getrennt zu nutzen und guckt nicht immer auf den Abwasch. So entstanden 117 Wohnungen, mit je einem oder zwei Zimmern. Das Besondere: Vor das Hochhaus setzte die GEWOBA noch zwei Neubauten. Mit weiteren 45 Wohnungen, für Familien und Menschen mit Behinderungen. Und eine Kita und Geschäfte. Vor 45 Jahren hätte niemand gedacht, dass Menschen in diesem Haus auch mal wohnen würden. Bis 2007 gehörte es der Bundeswehr, die im Kreiswehrersatzamt junge Männer musterte. Ein Bau mit Atomschutzbunker und Schranke, der düster wirkte. Danach wechselten sich Leerstand und Zwischennutzungen ab: Mal als Drehort für den Tatort-Krimi aus Bremen, mal als Unterkunft für Asylbewerber. Nach Jahren des Leerstands kaufte die GEWOBA das Haus. Um hier das neue Quartier Q45 zu bauen, umweltfreundlich und mit bezahlbaren Mieten. Ohne das alte Bürogebäude wäre das nicht gegangen. Man kann im Grundriss gut sehen, was rot und was grau ist. Alles, was grau ist, ist der ursprüngliche Bestand. Den konnten wir komplett stehen lassen. Wir haben das komplette Stützgerüst, den kompletten inneren Kern. Das sind alles Materialien, die vor 60 Jahren verbaut wurden und erhalten werden konnten und das komplette Gebäude tragen. Wir haben nur den Ausbau neu gemacht und aus Energieeffizienzgründen die Fassade neu. Vor 2,5 Jahren wurde die neue Fassade gerade montiert. Für das gesamte Projekt wichtig. Nur dank ihrer hohen Energieeffizienz lassen sich, laut GEWOBA, die Betriebskosten niedrig halten. Dazu kommt im Q45 eine Kaltmiete von nur 6,80 Euro pro Quadratmeter. Das können sich Auszubildende und Studierende schon eher leisten. Wir stehen als GEWOBA für günstigen und geförderten Wohnraum. Wir konnten einen Standort wiederbeleben, der zentral und gut gelegen ist. Wir hatten ein leerstehendes Hochhaus und wollten daraus ein neues Quartier machen. Das unterscheidet das Q45 von ähnlichen Projekten: Es geht nicht nur um die Weiternutzung von Beton, Stahl und grauer Energie, sondern auch um bezahlbare Mieten. Ein größeres Wohnungsunternehmen, ein kommunales, hat mehr Potenziale, an einer Stelle etwas zu tun, was dort eher unwirtschaftlich ist. Das ist für einen, der privat finanziert, und aus dem Objekt Gewinn erzielen muss, vielleicht auch schwieriger. Was nicht heißt, dass es nicht funktioniert. Ein kommunales Wohnungsunternehmen hat noch einen politischen Auftrag, eine soziale Dimension. Die GEWOBA konnte sich den Umbau leisten, weil von Bund und Land Fördermittel dazu kamen. Und weil das kommunale Unternehmen 43.000 Wohnungen hat oder verwaltet, die sich auch mal querfinanzieren. So werden aus einem leeren Bürogebäude günstige Mietwohnungen für junge Leute. Im zehnten Stock wohnt Adil Bouthiche. Er kommt aus Marokko, hat Anglistik studiert und arbeitet in Bremen in Teilzeit als Englischlehrer. Dass er hier einziehen konnte, war für ihn ein Geschenk, sagt er. Ich hab mehr als ein Jahr für eine Wohnung gesucht und ich hatte jedes Mal keine Chance. Auch keine Rückmeldung von den Vermietern. Es gibt echt viele Leute, die hier zu Arbeit kommen oder zu studieren kommen, aber sie finden keine Wohnung. Was machen sie dann? Entweder ein Hotel oder weiß ich nicht, vielleicht werden sie auch obdachlos. Es gibt auch viele so schlimme Möglichkeiten. Zwei Stockwerke tiefer muss Ardiona Reichert noch für die Zwischenprüfung lernen: Zur Facharbeiterin Konstruktionstechnik. Auch ihre Wohnungssuche war ernüchternd. Ich habe viele Wohnungen gesucht, Ein-Zimmer-Wohnungen. Ich habe immer 'ne Absage gekriegt, egal welche Wohnung ich angeschrieben habe. Ob es eine Ein-Zimmer-Wohnung war, ob es 1,5-Zimmer waren. Ich habe immer eine Absage bekommen, weil ich Auszubildende bin und nicht die Miete zahlen könnte, obwohl ich gutes Geld verdiene. Projekte wie das Q45 werden die Wohnungsnot nicht beenden, aber sie könnten sie lindern. Wir haben zu wenig geförderte Wohnungen. Es werden auch jedes Jahr weniger, weil die Wohnungen aus der Preisbindung auslaufen. Darum müssen Unternehmen wie wir neue geförderte Wohnungen schaffen. Jedes Mal, wenn wir von Dreharbeiten zurück nach Hamburg kommen, fahren wir an diesem Haus vorbei – seit Ewigkeiten steht es leer. Jetzt ist der Eigentümer insolvent und ein Käufer hat sich noch nicht gefunden. Warum kommt hier nicht ein Projekt wie das Q45 rein? Enteignen darf die Stadt nicht, da es sich nicht um ein Wohnhaus handelt. Zugleich schadet der Leerstand dem ganzen Quartier. Das Problem ist, dass Leerstand auch die Neigung hat sich fortzupflanzen. Da, wo was leer steht, hat das Auswirkungen auf die Wahrnehmung des Ortes. Man sollte aktiv dagegen angehen. Eine Möglichkeit wäre, dass man sagt: Ab einer bestimmten Zeitdauer des Leerstands gibt es eine Leerstandssteuer. Die muss so ausgewogen sein, dass es jemanden nicht komplett überfordert. Aber sie muss schmerzhaft genug sein, dass ein Innovationsprozess angestoßen wird. Eine Leerstandssteuer werden viele ablehnen, weil sie in Eigentumsrechte eingreift. Aber im Grundgesetz steht auch, dass Eigentum verpflichtet. Könnte man da nicht erwarten, dass die Immobilien-Wirtschaft mehr Verantwortung für die Gesellschaft übernimmt? Umnutzung von leerstehenden Büroflächen zu Wohnraum. Wir verabreden uns mit dem Zentralen Immobilien Ausschuss, ZIA, einem Lobby-Verband, der sich selbst für seinen Gemeinsinn lobt. * Die Immobilienbranche: * * Mächtiger Wirtschaftsfaktor, starker Arbeitgeber, * * Fundament für Gemeinschaft. * * Der ZIA steht für das Ganze. * Ein letztes Mal also nach Berlin. Für das Interview mit dem Immobilien-Ausschuss, der gute Verbindungen zur Politik pflegt. So wie andere Lobbyisten auch. Wohnungsbau ist eines der Themen, die Wahlen entscheiden können. Da hören Politiker zu. Hier hat der ZIA seinen Sitz, gleich um die Ecke vom Bundestag. Was ist nun mit der Umnutzung von leerstehenden Büros zu Wohnraum? Warum passiert da nicht mehr? Die Unternehmen haben es verstanden: Für den Frieden im Zusammenleben ist es elementar wichtig, dass jeder seinen Anteil tun muss. Unternehmer sind Unternehmer, weil sie bauen wollen. Verstehen Sie die Bürger, die sagen: "Das habe ich so oft gehört, aber es passiert einfach nichts"? Ich verstehe die absolut. Unternehmen reagieren und agieren genau wie die Politik: Etwas schwerfälliger. Manchmal muss man den Unternehmen erst mal den Schubs geben. Weil man eine gewisse Förderung an Bedingungen koppelt, die das entsprechend auch anreizen. Das brauchen wir. Berlin, Ende Juni, nur ein paar Querstraßen entfernt vom Sitz der Immobilien-Lobbyisten. In dieses Haus aus DDR-Zeiten, das zum Teil lange leer stand, hat das Bundesbauministerium geladen. Nach Jahren der Vorbereitung, schon unter ihren Vorgängerinnen, will Verena Hubertz der Presse das neue Förderprogramm vorstellen: "Gewerbe zu Wohnen" heißt es. Wir wollen, dass aus stillen Orten wieder lebendige Gebäude werden. Dabei verbinden wir drei Ziele: Wir bekämpfen Leerstand. Wir schaffen bezahlbaren Wohnraum. Und wir entwickeln Gebäude energetisch weiter. Hier werden künftig Menschen zu bezahlbaren Preisen leben können. Wir haben 12 Millionen Quadratmeter ungenutzte Gewerbeflächen. Dieses Potenzial wollen wir aktivieren, denn wir brauchen dringend bezahlbaren Wohnraum. 300 Millionen Euro stellt das Ministerium bereit, um leerstehende Büros umzunutzen. Pro Wohnung, die neu entsteht, ein Zuschuss von 30.000 Euro. Der muss nicht zurückgezahlt werden, betont die Ministerin. Wie kommt das an bei der Immobilien-Wirtschaft? Das Förderprogramm wird, wenn Sie es hochrechnen, maximal 10.000 Wohnungen in der Umwandlung fördern können. Es sind 300 Millionen, 30.000 pro Wohneinheit. Das sind 10.000 Wohnungen. Da muss man die Verhältnisse sehen. Das ist vielleicht ein Anfang ... Ja, ein Baustein. Das beginnt jetzt. Das ist politisches Tagesgeschäft. Die Dinge, die wir beschließen: Der eine findet's gut, der andere schlecht, zu viel ... Wir probieren das mal aus. 300 Millionen sind kraftvoll. Wenn es gut läuft, können wir uns überlegen ... Die Learnings begleiten wir mit einem Forschungsvorhaben. Wo hat's wie funktioniert? Was waren Hürden, was funktioniert gut? Und dass wir damit weitermachen. Aber reicht ein Förderprogramm, um genug leerstehenden Büroraum zu retten und in Wohnungen umzuwandeln? Und zwar bevor er verrottet und womöglich durch neue, teurere Büros ersetzt wird? Was könnte die Politik noch tun? Wir brauchen nicht nur Zuckerbrot, sondern auch Peitsche. Zuckerbrot sind die Förderprogramme, die regulatorischen Erleichterungen. Aber die Peitsche müssten Abgaben sein, die das Abwarten der Investoren belasten. Man muss immer dahin kommen, dass das Warten teuer wird. Dass die Leute, dass die Investoren einen Druck bekommen, etwas mit dem leerstehenden Gebäude zu tun. Das ist im Detail relativ schwierig, aber es ist besser als Nichtstun. Ein letzter Besuch in Konstanz. Bei Sabine Preinl, die sich von ihrem Ersparten eine Wohnung im Telekom-Hochhaus gekauft hat. Ihr möchten wir das Fazit zu diesem Film überlassen. Weil sie es so gut auf den Punkt bringt, worum es bei der Umnutzung von Büro-Leerstand geht – eigentlich: Es ist einleuchtend, dass man etwas schafft, was schon besteht, was man nicht alles abreißen muss. Sondern dass man es umbaut und wieder Neues schafft. Die Grundidee ist einfach ... Da brauchen wir nicht viel zu überzeugen - eigentlich logisch. Copyright Untertitel: NDR 2026