v1.0 . Hier entsteht ein Haus im Grünen. Für die meisten ein Traum. Denn die Wohnrealität sieht für viele von uns anders aus. Wohnraum ist teuer. "Ich finde nichts." Zu hohe Mietpreise. Die wollten 2.200 kalt. Ich weiß nicht, was ich machen soll. Und Wohnraum ist knapp. "Wir gehen im Moment davon aus, dass 700.000 Wohnungen in Deutschland fehlen." Neue Einfamilienhäuser können das kaum ändern. Hier wohnen wenige auf großer Fläche, die kostbaren Ackerboden und wertvolle Natur verdrängt. Ein ökologisches Problem. Denn guter Boden ist die Grundlage unserer Existenz. Ihn zu versiegeln, ob durch Wohnungen oder neue Gewerbeflächen, fatal. Aber wie ohne Versiegelung Bauplätze schaffen? Wenn wir da nicht gegen anbauen, bahnt sich eine Katastrophe an, die sicherlich soziale Verwerfungen verursacht. Ich habe recherchiert, dass es eine Lösung gibt. Wohnraum für Millionen und Platz für Gewerbe, der keinen Boden zerstört und so manches Bauviertel überflüssig macht. (Nervöse Musik) Meine Suche nach geeignetem Wohnraum für alle führt mich als Erstes zu einer Frau, die seit Jahren gegen Bauvorhaben auf der grünen Wiese demonstriert. Ingrid Hagenbruch steht großen Neubau-Projekten sehr kritisch gegenüber. Wir sind in Weinheim verabredet, ihrem Wohnort. (Sanfte Klänge) Hier am Stadtrand entsteht ein Neubaugebiet. Die Straßen sind schon asphaltiert. Bald werden großzügige Neubauten den kostbaren Ackerboden bedecken. Und das passiert nicht nur in Weinheim. Für Ingrid Hagenbruch untragbar. Es wird auf Wachstum, Expansion nach außen gesetzt. Das ist nicht mehr zeitgemäß. Das ist nicht der richtige Weg in dieser Klimakrise. Und wir haben in den letzten zwei Generationen mehr Boden zerstört als 80 Generationen vor uns. Ihr Kampf für den Erhalt unserer Acker- und Naturflächen hat Ingrid Hagenbruch zu einer Expertin gemacht. Eigentlich ist sie Anwältin. Aber sie hat verstanden, dass der Boden und was auf ihm wächst, unsere Lebensgrundlage bildet. (Nachdenkliche Musik) Gleich in der Nähe sind auch diese Äcker durch Versiegelung gefährdet. Fruchtbarer Boden, der schon bald vor einem Gewerbegebiet überbaut werden soll. Eine Bürgerinitiative aus Anwohnern, Landwirten und Umweltschützern versucht, diesen Entschluss zu kippen. Ich bin für den Erhalt des Bodens, insbesondere für fruchtbaren Ackerboden. Das ist für mich ein wesentlicher Grund, Dieser Boden hier ist von außergewöhnlicher Qualität. Deshalb kämpfen wir hier und bringen diese Argumente auf den Tisch, immer wieder. Es ist festgestellt, dass Klimaschutz ein Menschenrecht ist, und zum Klimaschutz gehört dieser Boden. Klimaschutz, etwa, weil der Ackerboden CO2 speichert, eines der vielen Argumente zum Erhalt der Böden und gegen die Gründung eines Gewerbegebiets. Doch im Rathaus von Weinheim sieht man das anders. Hier gilt das geplante Gewerbegebiet als Chance. Neue Arbeitsplätze und Steuereinnahmen haben für Oberbürgermeister Manuel Just Vorrang. Und mit dem geplanten Wohngebiet muss er sich nach dem enormen Bedarf richten. Wir haben ordentlich Druck im Kessel. Denn wenn ich mich mit meinem eigenen Haus unterhalte, unserem Amt für Immobilienwirtschaft, signalisieren diese mir, dass wir Stand heute 400 Anträge auf Wohnraum haben. Das heißt, 400 entweder Einzelpersonen, Paare oder natürlich auch Familien, die schlicht und ergreifend Wohnungen suchen. Auch das ist für mich ein absolut verständliches Argument. Wohnungsdruck macht Neubaugebiete. Was hier in Weinheim passiert, ist beispielhaft für ganz Deutschland. Aber muss das wirklich so sein? (Angespannte Musik) In größeren Städten wie in Stuttgart, wo ich wohne, ist die Wohnraumknappheit meist noch krasser zu spüren. Egal, ob man mieten oder kaufen will, neu gebaute Wohnungen kosten fast überall astronomische Summen, vor allem in der Innenstadt. Mittlerweile liegt der durchschnittliche Mietpreis für Neuwohnungen hier bei 17 Euro pro Quadratmeter. Obwohl ich in keiner Luxuswohnung lebe, wird auch meine Miete bald wieder um 100 Euro monatlich steigen. Die meisten Vermieter orientieren sich gerne am hohen Mietniveau. Es gibt einfach zu wenige Wohnungen. Deshalb müssen dringend neue gebaut werden. (Angespannte Musik) Und so wachsen die Städte immer weiter ins Umland. Am Stadtrand von Stuttgart ist das besonders tragisch. Denn hier liegt ein Ackerboden, der besser nicht sein könnte. Der hier über Jahrtausende entstandene Lössboden ermöglicht eine reiche Ernte, selbst in trockenen Jahren. Trotzdem werden die Flächen nach und nach zugebaut. Aber überbaut ist der Boden für immer verloren. Ein Vergleich von früher und heute macht deutlich, was hier seit den 70er-Jahren passiert. Die Äcker verschwinden nach und nach. Je mehr ich recherchiere, umso geschockter bin ich. Man kann sich ausrechnen, wie das hier weitergeht. Wir betonieren schleichend unsere Lebensgrundlage zu. Was heute noch so aussieht, sieht morgen so aus. Eine Entwicklung, die unvermeidbar ist? Hauptproblem für die zunehmende Flächenzerstörung ist unser Wohnraumbedarf. Das will ich hier zeigen. Denn die amtlichen Zahlen alleine machen kaum sichtbar, wo die Ursachen des Problems liegen. In unserem ständig steigenden Anspruch an Wohnfläche pro Mensch. Der hat sich nämlich extrem verändert. (Nervöse Musik) Diese Fläche sind 47 Quadratmeter, die im Durchschnitt jeder von uns bewohnt. Das war nicht immer so. 1965 waren es nur 22 Quadratmeter. Weniger als halb so viel wie heute. Der Platzanspruch hat sich verdoppelt. Das ist der wichtigste Grund für unseren großen Bedarf an Wohnraum. Natürlich braucht nicht jeder gleich viel. In Familien sind es nur 33 Quadratmeter, also für jedes einzelne Familienmitglied. Bei Singles dagegen fast doppelt so viel. Auf größtem Fuß leben allerdings ältere Singles. Sie wohnen im Durchschnitt auf 75 Quadratmetern. So einfach meine Flächenschau wirken mag, in ihr steckt das komplexe Problem, den wachsenden Flächenverbrauch einzudämmen. Ich suche nach Lösungen. Weil die freien Flächen immer weniger werden, gibt es immer häufiger Streit um sie. Zwischen Landwirten und der Industrie, zwischen Naturschützern und der Straßenverkehrslobby, und so weiter. Statt Lösungen finde ich nur Forderungen. Wiesen und Wald statt Beton und Asphalt! Aber Boden gibt es nur einmal. Und er lässt sich nicht wiederherstellen. 55 Hektar werden pro Tag verbraucht. Das ist ungefähr fünfmal die Grundfläche des Reichstags in Berlin. Die Umweltverbände in ganz Deutschland warnen deshalb vor den gravierenden Folgen für die Natur. (Skandieren von Demonstranten) Die Äcker von Weinheim sind also kein Einzelfall. Sie zeigen beispielhaft, dass wir den Anwohnern und Landwirten gut zuhören sollten, die am Rand der Stadt für den Erhalt des Bodens demonstrieren. (Ruhige Musik) Die Stadt Weinheim hat uns ja Ersatzflächen zur Verfügung gestellt. Aber das Problem ist, die Ersatzflächen sind weiter weg, und die Böden sind nicht so gut. Hier haben wir einen sehr schönen gewachsenen Boden. Und wenn die Landwirtin hier, oder der Landwirt, anderswo Fläche bekommt, dann muss sie jemandem gekündigt werden. Das heißt, sie wird einem anderen Landwirt weggenommen, um hier auszugleichen. Und es geht um weit mehr als nur Ackerland. Wenn das zugebaut wird, dann ist hier alles versiegelt, asphaltiert, dann haben wir keine Kühlung mehr in dem Wohngebiet. Hier ist eine Kaltluftentstehungszone, die hier uns zugutekommt, und so was darf nicht zerstört und vernichtet werden. Die Bürgerinitiative trägt schon seit Monaten ihre Sorge im Rathaus vor. Im Gepäck tausende Unterschriften von Gegnern des Gewerbegebietes. Oberbürgermeister und Gemeinderat vergleichen die Vor- und Nachteile der Flächenversiegelung. Wenn wir da zu einer Abwägung kommen, dann kommen wir für uns klar zu dem Ergebnis, dass das Opfer, wenn Sie so wollen, von 0,5 Prozent landwirtschaftlicher Fläche es wert ist, an dieser Stelle das Gewerbe zu entwickeln. 0,5 Prozent Flächenbebauung klingt nach wenig. Konkret elf Hektar. Ich habe recherchiert, was genau diese elf Hektar hier wert sind. Auf der Fläche können zum Beispiel 88 Tonnen Weizen geerntet werden, genug für über 100 Tonnen Brot. Auf der Fläche verdunsten aber auch jedes Jahr 74.000 Kubikmeter Wasser. Das schafft bis zu vier Grad Kühlung, von der die Menschen der Stadt profitieren. Und der Boden kann noch viel mehr. Denn Boden ist wie ein Schwamm. Auf diesen Äckern saugt er jährlich 84.000 Kubikmeter Regen auf. Ein riesiger Wasserspeicher, der gleichzeitig etwa bei Starkregen die Stadt vor Hochwasser schützt. (Unruhige Musik, Knarzen) Nur ein Viertel des Wassers gelangt letztlich bis in den Grundwasserbereich. Eine Menge, die 550 Menschen jedes Jahr mit frischem Wasser versorgt. Und unsere Böden sind nun mal die wichtigsten Speicher für das CO2 aus der Atmosphäre. Und das alles auf nur elf Hektar Ackerfläche. Unglaublich, was uns hier durch die Bodenversiegelung verlorengehen würde. Ein Glück, dass es noch jede Menge unversiegelter Flächen gibt. (Vogelzwitschern) Wenn man vor die Städte schaut, überall Äcker und Wiesen und noch kein Asphalt ... Ist die Flächenversiegelung von Äckern wie vor Weinheim doch gar nicht so ein Problem? Ist nicht in der Stadt das Problem viel größer? Das will ich mir genauer anschauen. (Ruhige Musik) Meine Recherche führt mich nach Dortmund. Hier arbeitet einer der wichtigsten Experten zu dem Thema. Der Raumforscher Stefan Siedentop. Er hat den Flächenfraß in Deutschland erforscht, berät Behörden und Ministerien. Auf seinen Karten zeigt er mir, wo und wie sich der Flächenfraß bei uns ausbreitet. Zu dem, was da draußen auf den Böden passiert, hat er eine klare Botschaft. (Unruhige Musik) Ohne Boden keine Nahrungsmittel, ohne Boden keine Trinkwasserneubildung, Grundwasserneubildung. Ohne Böden keine Kühlungsleistung durch die Vegetation, die draufsteht. Ohne Böden keine Tiere und Pflanzen, die Lebensgrundlagen, Lebensräume benötigen. Insofern ist das etwas ganz Existenzielles. Das haben viele Menschen und Teile der Politik noch nicht verstanden. (Atmosphärische Klänge) Auf Satellitenbildern können die Wissenschaftler sehen, wie Deutschland immer mehr versiegelt wird. Dass fast das komplette Stadtgebiet von Stuttgart verschlossen ist, wird auf den grauen Flächen deutlich. Kein Wunder, dass hier immer wieder Probleme bei starken Regenfällen auftreten. Es gibt keine Äcker mehr, die das Wasser aufnehmen könnten. Aber wo verlieren wir nun den Boden? In Städten wie Stuttgart oder auf dem Land? Seine Antwort: Der Flächenfraß wütet vor allem auf dem Land. Das liegt einfach daran, dass im ländlichen Raum, aber auch im suburbanen, vorstädtischen Raum vor allen Dingen geringverdichteter Wohnungsbau, aber auch geringverdichteter Gewerbebau stattfindet. Deswegen haben wir dieses paradoxe Phänomen, dass man zwar glaubt, es ist sehr grün noch im ländlichen Raum, aber gleichzeitig ist der Flächenverbrauch dort mit Abstand am dynamischsten. Der Boden verschwindet dort, wo ich es am wenigsten vermutet hätte. Auf dem Land. Nicht leicht zu verstehen, denn dort leben ja wesentlich weniger Menschen als in den Städten. Aber die Fakten sind eindeutig. (Vogelzwitschern) Böden zu schützen, ob in Weinheim oder anderswo, ist gerade in Zeiten der Klimaerwärmung laut Bundesverfassungsgericht die gesetzliche Pflicht der Kommunen. (Unruhige Musik) Auch die aktuelle Bundesregierung will den Flächenverbrauch deshalb unbedingt abbremsen. Bis 2045 sogar auf netto null. Das wird schwierig. Denn die Regierung will auch 400.000 neue Wohnungen pro Jahr schaffen. Wie kann das funktionieren? Boden schützen, Flächen sparen und trotzdem jede Menge neue Wohnungen bauen? Scheinbar ein Dilemma. Aber dann stoße ich auf ein überraschendes Ergebnis. (Muntere Musik) Eine neue Studie scheint einen Ausweg aus dem Dilemma zu bieten. Die Schaffung von bis zu vier Millionen neuer Wohnungen, ohne auf der grünen Wiese zu bauen. Darüber muss ich mehr erfahren. Das Bundesamt für Raumordnung und Stadtentwicklung hat die Untersuchung auf den Weg gebracht. Ich treffe den Studienleiter Fabian Dosch. Fast 700 Gemeinden in Deutschland wurden befragt, wo bei ihnen mögliche Flächen für Wohnraum liegen. Das Ergebnis: Wohnraum schaffen ohne Bodenzerstörung ist möglich. Die Kernbotschaft lautet, wir haben genügend Bauland in Deutschland, um auch einem forcierten Wohnungsneubau genügend Flächen zur Verfügung zu stellen, im Siedlungsbestand, also im Innenbereich. Ohne dass man nach außen neue Fläche auf der grünen Wiese in Anspruch nehmen muss. Ich erfahre, dass diese Fläche im Siedlungsbestand, also im Inneren von Städten und Dörfern, tatsächlich so groß ist, dass wir das Wohnraumproblem beheben könnten. Fabian Dosch zeigt mir außerdem, dass es neben freien Flächen auch noch jede Menge ungenutzten Wohnraum durch leerstehende Häuser, Dachgeschosse oder ehemalige Kaufhäuser und Büros gibt. (Verhaltene Musik) Als ich zurückfahre, rechne ich die Ergebnisse der gesamten Wohnraumstudien zusammen. Ich komme auf insgesamt sechs Millionen neue Wohnungen. Ohne Flächenfraß. Sechs Millionen Wohnungen. Stellt man sich diesen möglichen Wohnraum als Stadt vor, wäre sie mit Abstand die größte von ganz Deutschland. Aber wo liegen diese Wohnraumflächen? Und wie sehen sie aus? Das will ich im bayerischen Landkreis Donau-Ries erfahren. Denn dort hat man sich vorgenommen, diesen riesigen Flächenschatz zu heben. Barbara Wunder ist dafür zuständig, das Thema im Landkreis voranzubringen. Sie will mir solche ungenutzten Flächen zeigen. (Verhaltene Musik) Das ist tatsächlich ein Baugrundstück, wie der Name schon sagt, in einem Bebauungsplan. Kein Wiesengrundstück, sondern ein Baugrundstück, das man morgen bebauen könnte. Es liegt alles da im Boden. - Echt? Technische Infrastruktur, Wasser, Abwasser, Strom, Gas. Alles, was technisch notwendig ist. Und natürlich auch das Baurecht. Das ist ein Gebiet mit einem gültigen Bebauungsplan. Das könnte man morgen anfangen zu bauen. (Lockere Musik) Und dann schauen wir uns das gesamte Wohngebiet von Harburg an. Von Baulücke zu Baulücke. Und immer wieder höre ich den gleichen Satz von ihr. Auch hier könnte man morgen anfangen zu bauen. Technische Infrastruktur und Baurecht ist alles da. Und wir haben noch jede Menge weitere davon. Jede Menge. Aber wie viele das sind, wird erst aus der Vogelperspektive klar. Schon in diesem kleinen Baugebiet, das in den 80er-Jahren gegründet wurde. Drei ... Sechs, nein, über 20 erschlossene Bauplätze, auf denen man schon morgen loslegen könnte. Wenn man das hochrechnet, unglaublich. Es geht weiter. Im Nachbarort zeigt sie mir diesen schönen Dreiseitenhof. Er steht seit Jahren leer, und langsam verfällt er. Barbara Wunder erklärt mir, dass sie im Landkreis fast in jedem Ort solche leeren Höfe haben. (on:) Riesige Tore. Die Ställe, da hinten das Wohnhaus. Ja. - Wahrscheinlich kann man nicht rein, oder? Ah, nee, ist ein Schloss davor. - Ist ein Schloss dran. Ja, aber superviel Potenzial hier da. Riesig. - Man kann sich schon sehr viel vorstellen. Bei mir läuft sofort die Fantasie, wenn ich das hier sehe. Ja, wie gesagt, da kann man kreativ sein, sich ausleben. Du könntest eine große Werkstatt hier reinbauen. Total. - Riesiges Wohnhaus. Du kannst auch mit mehreren Wohnparteien reingehen. - Klar. Du musst ja nicht alleine hier bleiben. Das wäre das Tolle, auch den Ortskern zu beleben, wenn diese Leerstände behoben und reaktiviert sind und auch hier innerhalb dieser Leerstände wieder Leben stattfindet. Und dann besuchen wir das Zentrum von Harburg. Trotz dichter Bebauung und der herrlichen Lage hat die Stadt ebenfalls ein Problem mit leerstehenden Häusern, und zwar ausgerechnet in der Altstadt. Für mich kaum vorstellbar. Kann man idyllischer leben als an diesem Ort? Wir treffen den Bürgermeister und seine Flächenmanagerin. Sie wollen mir das Wohnpotenzial der Stadt zeigen. Auch erkennbarer Leerstand. Das Haus ist seit zehn, 15 Jahren nicht mehr bewohnt. Es bietet ein enormes Potenzial hier mitten in der Altstadt. Es fehlt an Wohnraum, es fehlt an Geschäftsräumen, Büros et cetera. Da haben wir natürlich ein sehr großes Interesse daran, dass wir diesen Leerstand beseitigen. Hier rechts sehen Sie einen klassischen Leerstand, steht leer. Hier auf der linken Seite die ehemalige Kneipe, steht leer. Hier auf der rechten Seite wieder leer. Und Sie sehen diesen kurzen Bereich, wo wir gelaufen sind ... All die ungenutzten Wohnraummöglichkeiten im Ort hat der Bürgermeister genau erfassen lassen. Und deshalb hat er jetzt einen genauen Überblick. Im ganzen Stadtgebiet haben wir 154 klassische Baulücken und 109 leerstehende Gebäude derzeit. Wir wussten, dass wir viel Potenzial haben, aber dass es dann doch so viel ist, das war uns so nicht bewusst. Wahnsinn. Und in den anderen Kommunen sieht's genauso aus. Barbara Wunder, die die Zahlen potenzieller Wohnflächen für den Landkreis insgesamt hat, kommt zu einem unfassbaren Ergebnis: Das sind umgerechnet 700 Hektar, die nur im Ortskern zur Verfügung stehen. Und wenn man das umnutzen könnte, bräuchten wir kaum Neubaugebiete. 700 Hektar ungenutzter Baufläche. Das sind rund 1.000 Fußballplätze, nur im Landkreis Donau-Ries. Für ganz Deutschland ist diese ungenutzte Baufläche so groß wie das gesamte Stadtgebiet von Berlin. Die Leerstände sind hier noch nicht mal enthalten. So viel zu den Möglichkeiten auf dem Land. Aber wie sieht's in der Stadt aus? Welche Wohnraumpotenziale gibt es dort? Laut der Studien war von einer großen Menge die Rede. (Abwartende Musik) In Konstanz treffe ich Markus Müller, den Präsidenten der Architektenkammer in Baden-Württemberg. Er hat einen ganz guten Überblick über die Wohnraummöglichkeiten in den Städten der Republik. Wenn man das systematisch planerisch betreibt, dann sehen wir natürlich alte Industriebrachflächen. Wir sehen Aufstockungspotenziale, wir sehen Kaufhäuser, die leer stehen. Wir sehen wirklich ungenutzte, leerstehende Gebäude. In Stuttgart beispielsweise gibt es Studien darüber, wie viele bahnnahe Restflächen vorhanden sind, wo man Tausende von Wohnungen bauen könnte. (Neugierige Musik) Auch dieser ehemalige Büroturm mitten in Konstanz wird deshalb jetzt saniert und fürs Wohnen umgebaut. Trotz des großen Aufwands. Fast 100 neue Wohneinheiten sollen hier entstehen. Teilweise sogar mit Seeblick. Und ohne, dass kostbares Umland bebaut wird. Ein anderes Beispiel am Rand der Stadt. Ein Parkplatz, ungefähr einen halben Hektar groß. Heute stehen dort diese drei Geschossbauten. Sie ermöglichen moderne und zahlbare Wohnfläche auf 6.500 Quadratmetern. (Neugierige Musik) Und das alles in ruhiger Wohnlage direkt am Wald. Würde man die gleiche Wohnfläche als Neubaugebiet mit Einfamilienhäusern planen, würde mindestens eine dreimal so große Fläche Wiese oder Acker zerstört. Also, auch in der Stadt gibt's Möglichkeiten, um neuen Wohnraum zu schaffen. Und meine Reise ist noch nicht zu Ende. Aber wie sieht es in Weinheim aus? Gibt es solche bislang ungenutzten Wohnpotenziale in der Weinheimer Innenstadt etwa nicht? Es gibt sie! Ingrid Hagenbruch, die Bodenschützerin, kennt auf Anhieb eine ganze Reihe. Wir haben zum Beispiel hier für Gewerbeentwicklung dieses Gebiet. Das ist nicht ausgereizt. Hier kann man wesentlich mehr draus machen. Wir haben riesige versiegelte Flächen, Parkflächen, die sich aufheizen. Beziehungsweise die Gebäude sind alle sehr flach gehalten. Man könnte hier ein Stockwerk draufsetzen. Wir haben im Innenbereich die Luisenstraße mit dem Parkplatz, der Institutsparkplatz. Wir haben ein riesiges Areal auf der Alten Landstraße, das ungenutzt ist und so weiter. Ingrid Hagenbruch nimmt mich mit auf einen Streifzug durch Weinheim und findet viele weitere Beispiele. Aber warum werden dann immer noch Natur und Äcker erschlossen? Mein Eindruck ist, dass die Gemeinde den bisherigen, einfacheren Weg geht. Es ist immer einfacher, draußen die Felder zu nutzen, als im Innenbereich sich mit der Leerstandsentwicklung auseinanderzusetzen. (Neugierige Musik) Aber eigentlich ist der Boden doch per Gesetz geschützt. Das heißt, bevor die Gemeinde zum Beispiel diese Äcker versiegelt, muss sie doch zunächst im Inneren der Stadt die Baulücken und Brachen nutzen. Theoretisch ja. Aber wie ich erfahre, ist der gesetzliche Bodenschutz Abwägungssache. Das heißt, meistens finden die Gemeinden Argumente, um ihn zu umgehen. Den Verlust versucht man dann an anderer Stelle wieder auszugleichen. Und das funktioniert so: Weil dieser Acker in Weinheim versiegelt wird, darf 100 Kilometer südlich im Ortenaukreis auf einer Wiese nicht mehr so oft gemäht werden. Dadurch soll dort der Lebensraum für seltene Tier- und Pflanzenarten aufgewertet werden. Sozusagen ein Tauschgeschäft. Ökologische Aufwertung hier gleicht aber nicht woanders den Verlust an Böden aus. Das klingt nach einem faulen Deal. (Vogelzwitschern) Ich schaue mir im Netz an, wie so ein Flächenausgleich abgewickelt wird. Dabei spielen sogenannte Ökopunkte eine große Rolle. Private Agenturen bewerten Flächenversiegelungen mit Minuspunkten und mit Pluspunkten all die Maßnahmen, die jemand für eine ökologische Verbesserung durchführt. Das Anlegen einer artenreichen Wiese etwa. Konkret muss die Gemeinde Weinheim dann ihr Minuskonto nur noch durch den Ankauf von Pluspunkten ausgleichen. Sogar auf eBay-Kleinanzeigen gibt's diese Ökopunkte zu kaufen. Wichtig ist nur, dass sie aus der gleichen Region kommen. Lässt sich so der Verlust von Boden ökologisch ausgleichen? (Nachdenkliche Musik) Ich habe mich mit einem Beamten des Regierungspräsidiums in Stuttgart verabredet. Er vertritt die Belange des Bodenschutzes in großen Bauprojekten. Das Ökopunktesystem kennt Siegmar Jaensch in- und auswendig. Und doch, eine Bodenzerstörung mit Ökopunkten auszugleichen, wenn sie dem Boden selbst nicht zugutekommen, hält er für fatal. Unsere Böden-Entwicklungszeit ist circa 10.000 Jahre für einen Meter. Das heißt, wenn wir diese Böden zerstören und sind nicht in der Lage, diese wiederherzustellen, dann sind sie weg, dann haben wir diese Böden verloren. Letztendlich machen wir uns was vor. Wenn man bei dem Vorhaben dann sagen kann, wir haben einen Ausgleich erreicht, alles gut. Weil für das Schutzgut Boden kein materieller Ausgleich erfolgt ist, sondern anderweitig. Und damit ist die ganze Geschichte ... Wir lügen uns alle miteinander in die Tasche. Selten habe ich auf einer Behörde so klare Worte gehört. Die Ökopunkte mögen viele Vorteile haben. Aber unseren Böden bringen sie in aller Regel nichts. Sie vereinfachen vor allem die Abwicklung des Flächenverbrauchs. (Nachdenkliche Musik) Diese Erkenntnis führt mich zurück zum Bürgermeister von Weinheim. Wenn die Bodenversiegelung nicht mit den Ökopunkten ausgeglichen werden kann, warum baut man dann nicht zuerst auf die vielen ungenutzten Flächen in der Stadt? Der Bürgermeister hat hier für jedes Argument bereits das Gegenargument. Weil wir schlicht und ergreifend in der Geschwindigkeit, in der wir vorankommen müssten, um den Wohnraum in unserer Stadt zu schaffen, nur mit der Innenentwicklung nicht vorankommen. Warum? Wir haben in den zurückliegenden Jahren, ich sag mal, ein Projekt gefahren, Flächen gewinnen durch Innenentwicklung. 300 Besitzern von Baulücken wurde eine Nutzungsberatung angeboten. Nicht einmal ein Drittel meldete sich zurück. Es wird damit auch deutlich, dass es noch immer einen weit überwiegenden Teil an Menschen gibt, die offensichtlich andere Vorstellungen mit der Verwendung ihrer Grundstücke haben. Aber was ist mit den Flachbauten? Könnte man die nicht einfach aufstocken? Es ist nicht so leicht, die Immobilien, die wir im Bestand haben, einfach ein weiteres Stockwerk oder mehrere Stockwerke obendrauf zu packen. Da muss die Statik dazu passen. Wir haben auch an dieser Stelle Privateigentümer, wo wir nur bedingt einen entsprechenden Zugriff haben. Aber Parkflächen, die der Stadt gehören, die könnte man doch überbauen. Wenn Sie beginnen, eine solche Parkfläche mitten in der Innenstadt zu überplanen, haben Sie zum einen nicht selten die Nachbarschaft, die gegen ein solches Projekt aufbegehrt. Darüber hinaus geht Parkraum für die Einzelhändler verloren. Das heißt, die Akzeptanz für die Bewahrung eines solchen Grundstücks werden Sie nur dann haben, wenn Sie entsprechenden Parkraum, mindestens eine Tiefgarage schaffen, was dann wiederum die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erheblich beeinflusst und ein solches Projekt vielleicht unter Umständen scheitern lässt. Wow. Zumindest in Weinheim scheint die Nutzung von Innenpotentialen ja wirklich superschwierig zu sein. Ich fahre zurück nach Harburg, der Stadt, die sich besonders engagiert, die ungenutzten Wohnraumpotenziale zu nutzen. Aber auch hier werden gerade in Außengemeinden der Stadt Neubaugebiete geschaffen. Warum? Ein großes Hemmnis der Innenentwicklung ist eben die fehlende Verkaufsbereitschaft der Eigentümerinnen und Eigentümer. Also es gibt vielfältige Gründe, warum man Eigentümer nicht verkauft, aber oft ist es Bevorratung. Es gibt sehr viele junge Menschen, einfach auch bei uns von der Region, die bei uns anrufen und sagen, sie suchen dringend einen Bauplatz wegen Familiengründung und Sonstiges. Und du als Bürgermeister stehst da und dir sind die Hände gebunden. Und das, obwohl es ja eigentlich genügend Freiflächen und Leerstände im Inneren der Stadt gibt. Zum Beispiel mit einem Dreiseitenhof mitten in einem Ortskern, wo jetzt aktuell leer steht und vor sich hin verfällt, da blutet einem selbst einfach das Herz. Das ist einfach in einer zentralen Lage. Der Dorfkern stirbt wirklich aus. Und hier möchte man sehen, dass so ein Dreiseitenhof wirklich wieder saniert wird, belebt wird und ein richtiger Dorfmittelpunkt wird. Dass so ein wiederbelebter Hof für den ganzen Ort ein großer Gewinn sein kann, wird mir in einem Dorf ganz in der Nähe klar. Dieser Hof stand lange leer. Heute sieht er so aus. Heiner Hildebrand hat ihn in den 80er-Jahren gekauft und zeigt mir, was er daraus gemacht hat. Also dieser Hof ist tatsächlich mein Lebenswerk. So kann ich es schon bezeichnen. Das sind jetzt doch fast 45 Jahre, wo ich hier aktiv vom Kauf bis zur Umgestaltung und Nutzung heute gearbeitet hab dran. Und was mir auch meistens, muss ich sagen, Freude gemacht hat. Und das, was es heute darstellt und geworden ist, freut mich und erfüllt mich mit einem gewissen Stolz, muss ich sagen. Ich fand die bestehende Hülle eigentlich schon schön, die auch das Ortsbild prägt. Ich finde, solche Dinge sollte man erhalten. Das Bauen im Bestand hat natürlich den Nachteil, dass man nicht alles so ändern kann, wie man gern möchte. Aber es hat die Herausforderung, schöne Sachen zu integrieren. In dem großen Haus sind fünf Wohnungen entstanden, die alle belegt sind. Und es gibt einen Veranstaltungsraum mit Bühne. Der Kulturverein aus der Nähe nutzt ihn seit vielen Jahren für monatliche Konzerte. Eine Win-win-Situation für den ganzen Ort. (Lässige E-Gitarrenmusik) Für das alles musste kein einziger Quadratmeter Boden neu versiegelt werden. Deshalb lohnt sich die Mühe, um Besitzer ungenutzter Immobilien von den Vorteilen eines Verkaufs zu überzeugen. Mein Appell immer: Das Wichtigste ist die Kommunikation. Mit diesen Menschen im Gespräch bleiben, Unterstützung anbieten. Die Gemeinden dürfen nicht der Feind sein, der Böse. Wir müssen wirklich als Partner bereitstehen. Das ist die Aufgabe der Flächenmanagerin. Katharina Birnmeier hält den Kontakt zu Hausbesitzern und aktualisiert das Planungssystem. Ohne diese ständige Inventur hat man keinen Überblick über die Wohnraummöglichkeiten im Innenbereich und kann sie deshalb auch nicht nutzen. Auch in Weinheim versucht man natürlich, ungenutzte Flächen wieder zu aktivieren. Der Pressesprecher der Gemeinde zeigt mir eine ehemalige Industriefläche, auf der neuer Wohnraum entstanden ist. Das ist der Altenheimbereich. Und da drüben sind die seniorengerechten Wohnungen. Mhm. - So muss man das sagen. Und dahinter ist dann auch noch mal Geschossbau, auch noch Wohnungen für den freien Markt. Bevor die ehemalige Industriebrache umgewandelt werden konnte, gab es allerdings viel Widerstand gegen den neuen Geschossbau. Das neu entstandene Altenheim wurde insgeheim "Rollator City" getauft. Wohnungsneubau im Inneren der Städte statt auf der grünen Wiese stößt aber häufig noch auf ganz andere Hürden, nämlich die gesetzlichen. Etwa in Sachen Lärm. Markus Müller erklärt das am Beispiel eines ehemaligen Gewerbegebiets. Bisher gehen wir davon aus, dass im Gewerbegebiet hohe Lärmemissionen zulässig sind, also Lärmentwicklungen, während im Wohnen alles ganz, ganz leise sein muss. Wir müssen lernen: Wenn wir innerstädtische Wohngebiete möglich machen wollen, dass wir dann ein bisschen mehr Lärm zulässig lassen müssen und auf der anderen Seite Wohnformen erfinden, die eben trotzdem ruhige Situationen in der Wohnung ermöglichen. Die gesetzlichen Hürden sind nicht unüberwindbar. Dieses Wohngebiet ist dafür ein gutes Beispiel. Das war früher ein Bahnhof und es war früher ein Gewerbegebiet. Und natürlich fährt hier immer noch eine Eisenbahn und die S-Bahn. Aber durch intelligente Architektur wurde trotzdem lärmgeschützter Wohnraum geschaffen. Über 300 Wohneinheiten entstanden so. Mitten in der Stadt, auf vier Hektar total versiegelter Industriebrache. Eine Erfolgsstory. (Neugierige Musik) Denn hätte man diesen Wohnraum auf der grünen Wiese geschaffen, wären dort vier Hektar Acker verloren gegangen. In Einfamilienhäusern gedacht sogar acht bis zehn Hektar. Ganz anders ist es hier gelaufen. Ein Parkdeck, meist ziemlich leer, mitten in Konstanz. Hier konnte quasi ein Mini-Neubaugebiet entstehen. Ohne Bodenversiegelung und bezahlbar. Eine leichte Holzbauweise hat diese clevere Aufstockung ermöglicht. Neugebaute Einfamilienhäuser müssen also nicht immer bodenfeindlich sein. (Musik verklingt.) Und auf dem Land bieten viele leerstehende Häuser die Chance, im Eigenheim zu wohnen, ohne Boden zu versiegeln. Allerdings ist mir eine Sache dabei immer noch nicht klar. Wie sieht's mit den Risiken und den Kosten aus, wenn ich mich für eine Renovierung entscheide? Ein Altbau steckt doch immer voller Überraschungen. Das ist den meisten Bauherren zu riskant. Von diesem Haus hätten deshalb sicher die meisten die Finger gelassen. Es stand mitten im bayerischen Dorf Birkhausen lange leer. Martin Offinger und seine Frau aber haben es gekauft und renoviert. Wir sind in unserer Küche. Das war früher die alte Stallung. Ist relativ modern hergerichtet. - Genau. Das sind die alten Balken noch. Die haben wir, so gut es ging, erhalten. Nur das Nötigste, was marode war, wurde ausgetauscht. Wie alt sind die? - Fast 600 Jahre. Die sind dendrochronologisch untersucht und können dem Nördlinger Stadtwald zugeordnet werden. (off:) Natürlich war das viel Arbeit, und es gab sicher jede Menge Überraschungen. Trotzdem. Ich würde es auf jeden Fall wieder machen. Ich möchte niemals mit jemandem tauschen und in einer Siedlung, in einer Neubau-Siedlung wohnen, wo jedes Haus beinahe identisch ist, die Anordnung vom Garten und der Außenhof wird vorgeschrieben. Das ist, ja ... Wie von der Stange, das wär nichts für uns oder für mich, ja. Mhm. (Sanfte Musik) So wurde nicht nur ein tolles Zuhause geschaffen, sondern auch kostbarer Boden geschont. Auch hier gilt: Hätte man das Häuschen im Neubaugebiet errichtet, wäre der Boden darunter jetzt verloren. Ein wunderbares Projekt. Aber was ist mit den Risiken? Schließlich ist nicht jeder ein Bauingenieur wie Besitzer Martin Offinger. Es wäre wichtig, dass von staatlicher Seite eine Beratung zur Verfügung gestellt wird. Dass man den Leuten die Angst nimmt. Und wenn man eine anständige Beratung hat, die einem bauphysikalisch mitteilen kann, dass das erhaltenswert und statisch in Ordnung ist, dann kann man da drin weiterhin leben. Auch nach 600 Jahren, wie man sieht. Mit dem richtigen Know-how kann so ein saniertes Haus wie hier zwar den Boden schützen, aber auch die Kosten müssen stimmen, wichtige Fragen geklärt werden. Sind Fachwerk und Mauer noch gut, oder muss man abreißen? Mit den Antworten, ob sich die Sanierung lohnt, sollten die Bauherren nicht alleingelassen werden, sonst kann es sehr teuer werden. Eine Sanierung eines Gebäudes in der Altstadt oder im Dorf muss attraktiv sein, von den finanziellen Mitteln her. Es darf nicht sein, dass eine Sanierung mehr Geld kostet als ein Neubau, das ist ganz wichtig. Und dann müssen von kommunaler Seite Instrumente her, dass wir auch Anreize schaffen können, unterstützen können. Es muss spannend und interessant sein. Dann braucht es Förderprogramme unter Umständen. Ein ganz entscheidender Punkt. Solange die Schaffung von Wohnraum in Neubaugebieten für alle günstiger, unkomplizierter und schneller ist, wird der Flächenverbrauch, die Bodenzerstörung wohl nie zurückgehen. Hier muss die Politik helfen. (Nachdenkliche Musik) Wie werden sich überhaupt unsere Bedürfnisse an den Wohnraum in Zukunft entwickeln? Wie geeignet sind zum Beispiel Einfamilienwohnhäuser für eine Gesellschaft, die immer älter wird? Ich frage den Raumforscher Stefan Siedentop aus Dortmund. Er sieht große Wohnprobleme auf uns zukommen. Das Verrückte ist, dass die demografischen Trends seit Jahrzehnten bekannt sind und diskutiert werden. Aber die Wohnungswirtschaft, auch die Kommunen in ihrer Bauleitplanung, haben sich lange auf junge Familien konzentriert. Grade im ländlichen Raum fehlt das, was von älteren Menschen häufig nachgefragt wird. Nämlich bezahlbare, kleinere Mietwohnungen in Lagen, die infrastrukturell gut erschlossen sind. Ein Haus wie dieses bietet zwar genug Raum für mehrere solcher Wohnungen, aber hier wohnt eine Seniorin, wie so oft, ganz alleine. Ich besuche sie mit dem Bürgermeister von Harburg. Das Haus aufgeben? Für sie keine Lösung. Und warum muss ich mir das jetzt von jemandem vorschreiben oder vorhalten lassen? "Sie und ihr großes Haus, ne? Sie leben alleine da drin." Wir haben zu einer bestimmten Zeit auf Urlaub verzichtet, auf Konsum verzichtet und haben gespart, um uns das fürs Alter leisten zu können. Mein Plan ist, solange es möglich ist, in meinen eigenen vier Wänden zu leben. Verständlich. Und so wie Barbara Schmittner denken mit Recht sicher viele. Aber es gibt auch Menschen, die das große Haus mit Garten überfordert. Oder die sich einsam darin fühlen. Könnten sie in eine kleinere Wohnung umziehen, würde viel Wohnraum frei. Laut einer Umfrage bieten von Einzelpersonen bewohnte Häuser eine Wohnfläche, die für eine halbe Million Menschen reichen würde. Wohnraum, der schon da ist. Nur, was gibt man mit so einem Haus auf? In Frickingen am Bodensee kann ich mir das anschauen. Hier haben sich ältere Menschen den Wohnraum auf kleiner Fläche, den es bisher auf dem Land kaum gibt, einfach selbst gebaut. Innerhalb von vier Jahren entstand dieser Geschossbau mit 17 kleineren und größeren Wohnungen. (Lässige Musik, Vogelzwitschern) Mit Gleichgesinnten zusammen wohnen, statt alleine in einem riesigen Haus. Das ist genau das, was diese beiden Bewohner gesucht hatten. Ich bin in den 60er-Jahren in einer WG großgeworden. Hab gedacht: "Das ist fürs Alter natürlich auch eine tolle Sache." Und jetzt hab ich das gefunden. Und das werden wir in unserer oder meiner Generation einfach auch brauchen. Es wird zu wenig Wohnraum geben, der barrierefrei ist. Wir werden alle pflegebedürftig, früher oder später an dieser Stelle. Natürlich bedeutet der Umzug in so eine Wohnung eine Umstellung, weil man sich hier reduzieren muss. Aber alles ist barrierefrei, mit Aufzug und kurzen Wegen zu Ärzten und allem, was man braucht. (Lässige Musik) Außerdem bietet das Leben hier die Möglichkeit, mehr soziale Kontakte zu haben, wenn man will. Das Bedürfnis ist sehr groß. Das ist im Alter, das hab ich festgestellt, dass man das braucht, dass man miteinander redet. Deshalb kommen auch viele der älteren Dorfbewohner gerne hierher. Einsamkeit kann man hier nämlich hinter sich lassen. (Gelächter im Hintergrund) Am Anfang nannte man das Gebäude im Dorf übrigens "die Apfelkiste", weil Geschossbau auf dem Land immer kritisch gesehen wird. Von der schwierigen Anfangsphase und der Kritik, die wir in Kauf nehmen mussten, hat sich heute alles umgewandelt, sodass wir eine große Warteliste haben. Und was bemerkenswert ist auf dieser Warteliste: Dass über 80 Prozent Einheimische sind, die sich hier eingetragen haben. Deshalb sind bereits zwei weitere Gebäude auf der anderen Seite der Kirche in Planung. Und für den Boden ist diese Wohnform ebenfalls ein großer Gewinn. Denn fast alle sind für das Leben in der Apfelkiste aus ehemaligen Einfamilienhäusern ausgezogen, die so frei wurden. Dort wohnen mittlerweile junge Familien. Familien, die keinen Boden in Neubaugebieten versiegeln. (Vogelzwitschern) Die schnelle Alterung unserer Gesellschaft verlangt dringend nach kleinen und bezahlbaren Wohnungen auf dem Land. Das Beispiel zeigt mir ganz deutlich, wie alle davon profitieren können. (Sanfte futuristische Musik) Noch einmal bin ich im bayerischen Donau-Ries. Barbara Wunder will mir zeigen, worum es ihr letztlich geht. (Leises Gespräch, sanfte Musik) Schöner Blick, oder? Tolle Aussicht. Schöne Aussicht. - Ja. Wie so ein Postkartenmotiv, oder? Die Burg Harburg und hier die Altstadt, die Wörnitz. Das ist schon was Besonderes. Wunderschöne Aussicht. Stell dir vor, überall auf den landwirtschaftlichen, freien Flächen wären noch mehr Häuser, noch weniger Wald, noch mehr versiegelte Fläche. Das will man sich nicht vorstellen. - Nee. Es wäre nicht mehr das Donau-Ries. Es wäre nicht mehr die Region, die wir kennen und lieben, wo wir gerne wohnen und arbeiten. - Ja, glaub ich dir. Hier oben wird mir klar: Barbara Wunder kämpft nicht nur um den Boden, sondern eigentlich um die Bewahrung ihrer Heimat. Wir haben jetzt die Chance, das alles zu erhalten. Denn es gibt jede Menge Wohnraummöglichkeiten, für die wir keinen Boden opfern, keine Neubaugebiete gründen müssen. Einfach wird dieses Umdenken nicht, aber alle werden davon profitieren. SWR 2023