v1.0 Hauskauf in NRW. Eine echte Herausforderung. Ist der Traum vom Eigenheim noch realistisch heute? Für viele nicht mehr. Ist schwierig geworden. Immobilienpreise, Zinsen und Baukosten sind hoch. Besonders in NRWs Großstädten und Ballungsräumen. Sieht es auf dem Land besser aus? Carmen und Sören machen das Experiment. Das sieht ja sehr groß aus. - Keine 5 Etagen. Das ist doch schon mal was. Wie viel Geld muss man für den Traum vom Eigenheim eigentlich mitbringen? Die Zinsen, die Preise sind deutlich gestiegen. Und was gibts dafür? Traumhaus oder Albtraumhaus? Hier ist richtig Mauerwerk weggebrochen. Da hätte ich Sorge. - Das ist richtig krass. Ich checke den Immobilienmarkt in NRW. Untertitel: WDR mediagroup GmbH im Auftrag des WDR Mitten in der Kölner Südstadt wohnen Carmen und Sören in ihrer Mietwohnung. Aber die wird den beiden zu klein. Denn sie haben Nachwuchs bekommen und sind deshalb auf der Suche nach ihrem Traumhaus. Auch hier in Köln. Mit welchen Herausforderungen sie zu kämpfen haben, möchte ich mir jetzt erklären lassen. Bei einem Stück Kuchen. Architektin Carmen und Wirtschaftschemiker Sören wohnen mit Tochter Amelie im 5. Stock. 2023 geheiratet. 2024 Nachwuchs bekommen. 2025 passt die Wohnung nicht mehr. So wohnt ihr gerade. - Genau. Wir haben knapp 80 qm Dachgeschoss. 80 ist ja eigentlich nicht so klein. Nö, das ist nicht so klein, aber ist so geschnitten eher für Pärchen. Eine schöne Wohnung, aber leider auch teuer. 1.300 Euro kalt. Und ein Platzproblem gibts auch noch. Dann ist hier das Büro. Darf ich rein? - Klar. Könnte auch ein Kinderzimmer werden. Aber mit Büro... Wir sind halt beide 2 bis 3 Tage im Homeoffice. Gästebett haben wir tatsächlich auch untergebracht. Also ja, man kriegt das, glaube ich, übergangsweise ein paar Jahre hin. Du bist ja selbst Vater, vielleicht kannst du mir einen Tipp geben, wie lange so was gehen würde. Aber wenn sie größer werden und vielleicht ein 2. kommt, dann wird das sportlich. Arbeiten, kochen, spielen, der Platz muss für alles und alle passen. Aktuell noch kein Problem, aber keine Dauerlösung. Eigentlich habt ihr ja alles, auf den 1. Blick, für mich so, was man so braucht. Ja, es gibt halt die paar Tücken. Ich weiß nicht, was Sören schon erzählt hat. Man kann kein Fahrrad vernünftig stellen, schon gar keinen Kinderanhänger. Das sind alles so Sachen. Kinderwagen ist ein paar Stufen hoch, der ist relativ schwer. Das ist als Familie ganz anders. Wir waren hier glücklich, sind es noch. Aber auf einmal hat man andere Bedürfnisse. Seit gut 2 Jahren suchen die beiden schon ein Haus. Ich hab überlegt, ob ich euch so ein bisschen die Hoffnung nehmen soll. 6 Jahre haben wir gesucht. Bis wir das Richtige gefunden haben. Nicht in Köln, sondern im Ruhrgebiet. In Hattingen. Carmen und Sörens Traum: ein Haus in der Stadt. Einkaufen, shoppen, essen gehen, Kaffee trinken. Bei ihnen in der Kölner Südstadt ist alles um die Ecke. Sogar ein Kino gibts hier. Das Leben in der Großstadt bietet viel. Die Häuser hier kosten aber auch viel. Wie sind eure Möglichkeiten? Welches Budget habt ihr euch gesetzt? Wir haben uns einen Kaufpreis von 750.000 gesetzt. Plus Kaufnebenkosten wären das rund 800.000 Euro Gesamtbudget. Viel Geld, aber wenig Angebot. 800.000, jetzt könnte man sagen, eure Vorstellungen sind vielleicht zu groß. Nach dem Motto, wir brauchen 300 qm. Wie sind eure Vorstellungen? - Ein Einfamilienhaus. Nicht freistehend. Das ist damit nicht gemeint. - Im besten Fall schon. Reihenhaus, aber gerne ein Reihenendhaus, das fände ich toll. Aber dann fängt man an, Wunschkonzert zu machen. Ein Häuschen mit einem Garten, den man als Garten verstehen kann. Mit Pflanzen drin, nicht nur eine kleine Rasenfläche. Okay. - Ich hätte Lust drauf. Und Wohnfläche ungefähr? - 130. Ab 100. - Mindestens 120, sagen wir mal. Gerne ein bisschen mehr. - Okay. Mitten in Köln: keine Chance. Dafür gibt es hier höchstens eine Eigentumswohnung. Ohne Garten, aber vielleicht mit Garage. Ist nicht gerade realisierbar für euch. Ist nicht möglich? - Scheint ziemlich aussichtslos. War schon mal der Gedanke, zu sagen, wir müssen Köln den Rücken kehren? Wenn wir immer weiter rausgehen, fragt man sich, was hat man noch von der Stadt, die man so kennt. Dann kann ich auch zurück nach Hause ziehen. Sören kommt aus Olfen im Münsterland. Zurück in die Heimat: für ihn eine Option. Aber Carmen kann sich raus aufs Land nicht vorstellen. Z.B. Lüdinghausen ist nebenan, das ist echt sehr schön. Ja, aber ich weiß genau, dass du dann irgendwie in dieser Zeit bei deinen Kumpels auf der Terrasse sitzt. Und direkt mal Fußball spielen gehst. Dann sehe ich dich... Mit der Familie ist dann nicht mehr so viel Zeit. Da siehst du schon, wo die Diskussionen schon immer abgebrochen sind. Ich hab da noch viele Leute, und dann hat Carmen die Befürchtung, ich bin jeden Tag unterwegs. Carmen ist skeptisch, kann ich verstehen. Im Münsterland kennt sie, anders als Sören, schließlich niemanden. Andererseits würden sich für die Familie in puncto Hauskauf völlig neue Möglichkeiten ergeben. Vielleicht wäre es eine Idee, man testet mal aus, dass man mal eine Woche vor Ort ist. Wo komme ich zum nächsten Ort, wie fühlt es sich an? Vielleicht ist es tatsächlich ganz spannend. - Coole Idee. Machst du mit? (Carmen) Ja. (Sören) Ich bin dabei. Alles klar. - Ja krass. Raus aufs Land, Wohnen auf Probe, Großstadt gegen Kleinstadt tauschen. Carmen, Sören und Amelie starten das Wohnexperiment. Von der Millionenstadt Köln ins beschauliche 25.000-Seelen- Städtchen Lüdinghausen. Ich will rausfinden: Warum ist es in NRW so schwierig, ein Haus zu kaufen? Hier in Kamp-Lintfort entsteht ein Wohnquartier mit 83 Doppel- und Reihenhäusern. Die meisten waren kurz nach Verkaufsstart schon weg. Denn Bauprojekte wie dieses gibt es in NRW nur wenig. Wenn man sich das anschaut: Ist der Traum vom Eigenheim noch realistisch heute? Für viele leider nicht mehr. Jedenfalls in den Großstädten. Torsten Bölting ist Professor für Wohn- und Raumsoziologie in Bochum. Er kennt die Gründe für die Krise auf dem Immobilienmarkt. Woran liegt das? Das liegt einmal daran, dass wir wieder zu wenig bauen. Das höre ich auch immer, die Baukosten sind so hoch. Deshalb wird nicht mehr viel neu gebaut. Die Baukosten sind ein großes Problem. Die Baukosten sind massiv gestiegen. In den letzten 5, 6 Jahren allein fast die Hälfte noch mal. Noch mal 50% teurer als... - Viel teurer. Material ist teurer geworden. Aber wir bauen auch immer komplizierter, was die Dämmung, die energetische Effizienz angeht. Auch bürokratisch gesehen? Im Sinne von, was muss wie? Wir sind in Deutschland immer sehr regelkonform. Wir schaffen es eigentlich kaum, regelkonform zu sein. Weil wir so viele Regeln haben, dass man die nicht alle einhalten kann. Es gibt eine Überregulierung im Bauen. Das führt am Ende auch zu Kosten. Kein Wunder, dass Deutschland beim Wohneigentum im EU-Vergleich weit hinten liegt. In NRW wohnen gerade mal 41% in der eigenen Immobilie. Zum Vergleich: Bei unseren Nachbarn in den Niederlanden sind es 70%. Jetzt sind solche Neubaugebiete für viele rein optisch erst mal wenig attraktiv. Ist das aber vielleicht auch deshalb den Kosten geschuldet? Und ist das Mittel zur Lösung? Ja, wir versuchen, über Standardisierung Kosten zu drücken. Und auf der anderen Seite gleichzeitig über kleine Grundstücksflächen die Kosten für den Einzelnen im Rahmen zu halten. Manchen gefällt es, manchen eher nicht. Das ist der Preis, den man in Kauf nehmen muss. Ich bin mit einer Familie unterwegs, die hat 800.000 Euro zur Verfügung und findet in Köln kein Haus. Das ist leider wahrscheinlich häufiger so. Mit 800.000 Euro, würde man meinen, muss alles möglich sein. In Köln und in den anderen Großstädten klappt das nicht mehr. Auch nicht mit 800.000 oder fast 1 Mio. Euro. Hängt auch damit zusammen, dass ich gucken muss, was für einen Anspruch habe ich. Ich werde auch in Köln ein Haus für 800.000 finden. Aber ist dann vielleicht klein, nicht neu oder hat ein kleines Grundstück oder eine wenig attraktive Lage. Und wo in NRW ist es besonders teuer? Auf Platz 3: Münster. Hier kostet ein Haus durchschnittlich rund 591.000 Euro. Köln liegt mit 641.000 Euro auf Platz 2. Absoluter Spitzenreiter: Düsseldorf mit rund 786.000 Euro. Aber d.h. diese Leute, dieses Klientel muss aus den Großstädten raus, in... Ja, in den Speckgürtel, wie man ja so häufig sagt. Aber der ist auch schon richtig teuer. Je weiter ich wegkomme, irgendwo wird es möglicherweise für die 800.000 Euro was geben. Geht der Hauskauf in NRW auch günstiger? Auf jeden Fall. In Siegen-Wittgenstein zahlen Käufer im Schnitt 245.000 Euro. Im Hochsauerlandkreis 229.000. Die größten Schnäppchenhäuser gibts in Höxter für 161.000 Euro. Im Schnitt kostet ein Haus in NRW 409.000 Euro. Aufs Land ziehen und dort den Traum vom eigenen Haus verwirklichen. Eine Option für alle, die flexibel sind. Kleinstadt statt Großstadt. Das probieren Carmen und Sören jetzt aus. Heute ist Einzug in Lüdinghausen. So ein freistehendes Haus mit Garten könnten sie sich hier leisten. (Sören) Das wird eine schöne Woche. Und wie lebt es sich in Lüdinghausen? Die Familie testet in den kommenden Tagen Verkehrsanbindung, Freizeitangebot und die Hauspreise im Vergleich zu Köln. 1. Eindruck: Lüdinghausen ist idyllisch, viel Grün. Die Innenstadt: beschaulich, aber alles da, was die Familie braucht. Auch ein Yogastudio. (Carmen) Wir haben jetzt Dienstagnachmittag und stehen tatsächlich im Stau. Also das gibt es hier auch, wie in Köln, einen verrückten Verkehr. Man sieht es jetzt nicht, aber wir stehen. Wir stehen und stehen, und ich komme jetzt zu spät zu meinem Yogakurs, weil das hatten wir anders eingeplant. Aber nach dem Stau wartet die Entspannung auf Carmen. Yoga-Probestunde. Ich habe es noch geschafft zum Yoga pünktlich. Da geht es gleich drin los. Ich bin gespannt, ich freue mich, runterzukommen. Und, ja, mal gucken, wie es wird. * Musik * (Carmen) Wir haben uns gerade unterhalten. Jetzt habe ich erfahren, dass du auch keine Ur-Lüdinghausenerin bist. Sondern der Liebe wegen nach Lüdinghausen gekommen bist. Genau, ich komme ursprünglich aus Berlin, auch aus der Großstadt. Dementsprechend kenne ich diesen Sprung von der Großstadt in die Kleinstadt. Ich muss sagen, ich habe das keine Sekunde bereut. Ich bin so gerne hier, es ist so schön. Wenn ich von zu Hause rede, rede ich immer von Lüdinghausen. (Carmen) Wirklich? - Ja. Weil ich nichts vermisse. Es ist so, du hast hier im Prinzip alles in erreichbarer Nähe. Du hast Einkaufsläden, Shoppingmeilen. Natürlich ist es manchmal ein bisschen weiter weg, dass man nach Münster muss, nach Dortmund, nach Oberhausen. Aber ich vermisse nichts, sogar ein Kino hat Lüdinghausen wieder. (Carmen) Das habe ich auch gesehen. - Es ist entspannt. Wir haben nette Restaurants. Ich vermisse wirklich die Großstadt kein Stück mehr. Zu Hause hat Sören Besuch von seinen alten Schulfreunden, Maria, Jan und Christian. Sie wohnen alle immer noch in der Gegend. Von der Innenstadt her ist Lüdinghausen einfach schön. Du kannst fast sagen: Das sieht immer so aus, so ein bisschen an Münster orientieren. Von der Innenstadt, vom Markplatz, mit den Giebeln und so. Was sie auch mit den Burgen zu bieten haben, ist schön, auch zum Spazierengehen. Kleinigkeiten, die du als Familie machst. Mit dem Bahnhof ist auch ein Vorteil. Dann hast du eine Innenstadt, die belebt ist. Wenn man die Eltern da hat für die Kinder, und du rufst an, könnt ihr vorbeikommen, dann sind die in 10 min da, passen auf. Das ist ein Luxus, den man nicht unterschätzen sollte. Wenn die im Haus wohnen, ist das Kind gar nicht mehr da. Viele Argumente, die für Lüdinghausen sprechen. Hier liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei etwa 2.500 Euro pro Quadratmeter. Köln ist mehr als doppelt so teuer. Viel Geld. Wer kann sich da heute noch ein Haus leisten? Das will ich herausfinden. Mit dem Blick aufs eigene Einkommen stellt man sich die Frage, wenn man sich den Traum vom Eigenheim erlauben möchte: Was kann ich mir leisten? Und v.a. auch: Wie viel Eigenkapital sollte ich mitbringen? Das alles will ich von Martin Reuter erfahren. Er ist Finanzberater der Verbraucherzentrale in Köln. Unser Beispiel: eine 3-köpfige Familie. Laut Statistik liegt der durchschnittliche Nettolohn in Vollzeit bei 3.600 Euro pro Monat. In Teilzeit bei 1.500 Euro. Dazu kommt noch 255 Euro Kindergeld. Macht ein Haushaltseinkommen von 5.355 Euro. Gar nicht so wenig. Welches Eigenheim könnte sich diese Familie leisten? Für die Berechnungen gehen wir hin und sagen, 35% vom Nettoeinkommen ist das Maximale, was man für die Finanzierung ausgeben kann. 35% von diesen 5.355 Euro. - Okay, wären quasi? 1.874 Euro. - 1.874 Euro rein für die Finanzierung? Rein für die Finanzierung. Sprich, für das Darlehen, Tilgung und Zinsen? - Genau. Wir rechnen mit einem Bauzins von 4% und einer Laufzeit von 25 Jahren. Danach soll der Kredit vollständig abbezahlt sein. Wenn man den Kaufpreis finanzieren müsste, weil man nicht so viel Eigenkapital hat, kann man sich damit derzeit so 350.000 Euro Darlehen, nehmen wir mal an, das wäre der Kaufpreis, leisten. Ich wüsste jetzt nicht, wo man eine gute Wohnung für eine Familie für den Preis bekommt. In Köln auf keinen Fall. Hinzu kommen Kaufnebenkosten von 42.000 Euro. 42.000 Euro, die man hier eben auch mal schön sinnbildlich sehen kann. Bedeutet: Das muss ich schon als Eigenkapital, als Rücklage mitbringen. - Mindestens. Und dann muss die Immobilie schon bezugsfertig sein, ohne dass ich da noch was reinstecken muss. Zur Erinnerung, der durchschnittliche Kaufpreis liegt in NRW bei 409.000 Euro. Hauskäufer brauchen aktuell also deutlich mehr Eigenkapital. Hast du für uns vielleicht mal so Faustformeln? Kann ich Ableitungen aus meiner jetzigen Miete schaffen, um so ein Gefühl für mich selber zu kriegen? Eine ganz gute Faustformel bzw. eine ganz gute Herangehensweise ist, sich anzuschauen, was habe ich bislang als Warmmiete gehabt. Und was habe ich auf die Seite legen können, wo ich nicht morgen dran muss, was ich wirklich weggelegt habe. Wenn diese Summe aus Warmmiete und dem, was ich gespart habe, dem entspricht, was ich für eine Immobilie insgesamt bezahlen muss, kann es passen. Die Zinsen sind deutlich gestiegen. Die Preise sind deutlich gestiegen in den 10er-Jahren bis 2021. Deshalb hart an der Grenze gerechnet. Weil es sollte keiner auf Urlaub verzichten müssen, alle Restaurantbesuche kneifen. Deshalb werden die meisten nach der Beratung von den 35% Finanzierungsbelastung Abstand nehmen. Eher in Richtung 30 oder sogar weniger. Was bedeuten würde, dass der Kaufpreis noch geringer wird. Das finde ich Wahnsinn. Wenn ich mir vorstelle, wir haben über 5.000 Euro netto zur Verfügung, was Zinsen und was der Immobilienmarkt macht, was man sich oder wer sich am Ende nur noch eine Immobilie leisten kann. In Regionen, wo die Preise sehr hoch sind, geht das nicht. Ernüchternde Erkenntnis. Ohne ausreichend Eigenkapital geht zurzeit nichts. Eigenkapital bringen Carmen und Sören genug mit. Für sie steht heute eine andere Frage auf dem Plan: Wie gut kommen sie von Lüdinghausen nach Münster? Das war er, ne? - Ja, aber falsche Richtung. Der fährt ja... ...hier rüber und in die Richtung? Genau, in die Richtung. Die warten ja immer noch. Münster ist rund 30 km entfernt. Hierhin könnte Sören zur Arbeit pendeln. Es gibt auch eine Zugverbindung, aber da müsste er einmal umsteigen. Deshalb lieber Bus. (Carmen) Ist jetzt ja gerade Mittwochvormittag. D.h. natürlich keine Pendelzeit. D.h. wiederum, es kann voller werden, nehme ich an. Jetzt ist reichlich Platz im Bus, ganz entspannt. Wirkt auf jeden Fall erst mal deutlich entspannter als mit dem Bus durch Köln, wo du stehst und dann hin und her wackelst. Und so stehst, ne? Ja. Genau. Gut 45 min später kommen sie in Münster an. Das war superkurzweilig. - Das ging flott. Wir haben uns mit Amelie viel beschäftigt, vielleicht auch deswegen. Wenn man sich sonst Musik auf die Ohren macht... Die war quengelig, deswegen war die Fahrt anstrengend. Aber wenn man das so auf sich nehmen würde, wäre das schon ganz gut. Ja, das ging fix. Münster bietet alles, was sie auch in Köln schätzen: Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebot, Großstadtflair. Zurück in Lüdinghausen besichtigt Carmen eine Kita für Amelie. 19 Tageseinrichtungen gibt es in der Kleinstadt. Kriegt man hier genauso schwer einen Platz wie in Köln? (Frau) Dann kommen wir zu unserem Atelier. Das ist unser... - Was? Das wäre ja mein Bereich. Da dürfen die Kleinen sich austoben. - Boah, mega. Ich möchte auch hierhin. Hier vorne dürfen sie malen mit Buntstiften, Wachsmalstiften oder kleistern. Amelie fühlt sich direkt wohl. Aber wie lang ist die Warteliste? Bei uns ist es relativ entspannt in Lüdinghausen. Jedes Kind bekommt hier einen Kitaplatz. Nicht zwangsweise in der Wunschkita. Aber überwiegend wird schon entweder die Erstkita oder die 2. oder 3., wird schon was werden. Das klingt vielversprechend. In Köln haben sie für Amelie noch keinen Platz, und die Wartelisten sind lang. Ganz lieben Dank. - Gerne. Danke schön für die Zeit. Richtig schön bei euch. Ich drück die Daumen, dass es was wird. Hier hätte ich schon Lust, wenn wir es dann geschafft haben, was zu finden, dass wir uns hier bewerben dürfen. Lüdinghausen sammelt Pluspunkte. Die Familie fühlt sich ganz wohl. Trotzdem checken sie täglich die Immobilienanzeigen in Köln. Ein Haus im beliebten Stadtteil Sülz bringt alles mit, was sich die 2 wünschen. Oh Gott, die Treppe, wie schön. - Dielenboden. Ist das ein Wintergarten oder eine Riesenglasfront? Genau. Für 240 qm Grundstück... - Schweine. - ...1,65 Mio. Ja, lasst mal die 1 davor wegmachen, dann... ...können wir es uns überlegen. Dann weiß man schon mal, dass so was... Aber Sülz, das ist Crème de la Crème. Und wie siehts in nicht so beliebten Stadtteilen aus? Im rechtsrheinischen Holweide haben die beiden heute eine Hausbesichtigung. Ein großes Reihenendhaus mit Garten für 730.000 Euro. Jetzt haben wir heute mal was Größeres. 180 qm, das haben wir selten gefunden. Immobilienmakler Lukas Wettkamp erwartet uns. * Musik * Wir haben 180 qm ca. Wohnfläche, 477 Grundstück. Ich glaube, das ist schon mal richtig was. Und verteilt auf 5 Zimmer. D.h. sie hat ein großes Kinderzimmer, ein 2. wär sogar noch da plus ein Homeoffice. Das ist wichtig. Das Haus wurde Ende der 90er kernsaniert und macht auf den 1. Blick einen, wie ich finde, ganz guten Eindruck. * Musik * Wenn ihr euch umdreht, vielleicht ist es ganz cool für euch, hier stand früher ein Piano. Eigentlich ist das hier eine coole Essecke. Das Gute ist aber, die ist nicht tragend, dahinter ist die Küche. Genauso wie auch diese Vorbauten. Das ist nur ein optisches Ding. Das könnt ihr rausnehmen, dann habt ihr eine richtig große Küche und offen. D.h. ihr habt doppeltes Licht aus Garten und aus Vorgarten. 36 qm Wohnzimmer, 22 Küche. Das ist größer als die meiste Wohnung für die Durchschnittsdeutschen, nur die Fläche vom Essen und Wohnen. Dann könnt ihr die Kinder im Garten sehen. Die können sich frei bewegen. Und du kannst eine große Kücheninsel installieren. (Sören) Das hat Potenzial. - Das ist echt schön. '98 war die Sanierung? - Genau. D.h. hier befinden sich nicht ein paar alte Dielen drunter? Ich würde Nein sagen, weil im Kernsanierung haben wir den Fliesenboden bekommen. Und dieser Boden ist so Teakholz, ist sehr teuer. 150 Euro der Quadratmeter, das ist 2015 neu reingekommen. Der ist wahrscheinlich auf die Fliesen draufgelegt. Oben haben wir aber immer Parkett, manchmal sogar Originalzustand. (Carmen) Die Heizkörper sind aber älter, ne? - Teilweise, ja. Da müsste ich den Eigentümer fragen, von wann die sind. Die Küche im Nebenraum ist auch schon etwas in die Jahre gekommen. Ich glaube, die Küche ist wirklich schön. Die hat eine große Grundgröße, wir haben schon eine Kücheninsel mit dabei. Ich würde vielleicht die Fronten tauschen. Wenn man die Küche zum Wohnbereich öffnet, dann muss sie raus. Alles Kosten, die sie beim Kauf mit einkalkulieren müssten. Aber was würdest du denn schätzen, wenn man so hört, hier öffnen, da Boden, da noch mal, was würdest du schätzen, wie viel man hier noch mal so an Kapital mitbringen muss? Das kommt darauf an, was gemacht werden soll. Aus meinem Empfinden machst du hier die Bäder. Wenn du das Haus kaufst, dann soll es auch schön sein. Die Bäder sind klassisch weiß, sehen wir später. Aber die Masse, da musst du schon was kalkulieren. Ich würde auf jeden Fall... - 150? Vielleicht nicht ganz 150, aber 100 könnte man schon noch mal kalkulieren dafür. Langfristig wirst du auf Wärmepumpe umstellen. Dann machst du wahrscheinlich noch mal Fußbodenheizung. (Lukas) Könnte man im Zuge der Sanierung überlegen. Da kommt noch mal ein ganzer Schlag. (Lukas) Du hast auch ein bisschen Förderung. Ja, aber absehbar ist das auch. Das Obergeschoss ist hell und gut aufgeteilt. Das Badezimmer, na ja, Geschmackssache. Und dann kommt ja noch die Maklercourtage. Sie liegt für Käufer und Verkäufer jeweils bei 3,57%. Ich würde sagen, jetzt wird es ein bisschen unangenehm. Weil wenn man jetzt von 730.000 Euro ausgeht, und dann mache ich mal eure 7%. (Lukas) Ich krieg das natürlich netto. Da sind wir bei knapp 50.000 Euro. (Lukas) 50.000 brutto, ja. Wenn es die normale Maklercourtage ist. - Genau. Das ist viel Geld, keine Frage. Ich denke, es ist immer gerechtfertigt, wenn du siehst, Privatanbieter verkauft zum Preis X, Makler verkauft zum Preis X, kriegst du beim Makler statistisch gesehen immer mehr Geld. Man muss auf alles schauen, baulich, fachlich, emotional. Dann ist es am Ende des Tages eine Provision wert, wenn das alles reibungslos und ohne Fragen über die Bühne geht. So ein Erstpreis ist nun mal immer ein Erstpreis. Das kann mal nach unten gehen. Aber man hört immer wieder, das kann auch nach oben gehen. Wenn sich hier einer drin verliebt, dann geht das los. Ich mache 800, der Nächste, ich mache 850. Wie erlebst du den Immobilienmarkt dahingehend, dass die Leute sich überbieten oder die Preise zu überzogen sind? Es ist viel weniger geworden, weil sich der Immobilienmarkt gewandelt hat. Durch die Zinsen, die Kaufkraft der Leute. Dann ist es bei so einer Investition richtig viel Geld auf einmal mehr. Aber gerade wenn Personen ein Haus kaufen, schauen wir auf die Bonität. Ich bin keine Bank, aber wir können uns das zusammenreimen, ob das geht oder nicht, spätestens sagt die Bank dann Nein. Aber wir raten dann auch dazu, nicht übernehmen. Schauen, ob der Kunde genug Bonität hat und damit kein Problem hat. Dann kann man sich zusammensetzen. Ob sich Carmen und Sören mit dem Makler zusammensetzen wollen, bespreche ich mit den beiden auf dem Rückweg. Was sagt ihr? Was ist euer Gefühl? Ich finde, man braucht aber auch echt Geld, um das rauszuarbeiten. Dass das wieder gut aussieht, dass das stimmig wird. Dieser Boden unten, die Bäder, das ist alles so ein Stückwerk. Teilweise siehst du auch, das hat dann Macken. Die Oberfläche sieht nicht mehr schön aus. Das musst du alles neu machen. Ich hab euch ja kennengelernt, auch mit den Worten im Ohr: Köln. Wir hängen so an Köln, wir hängen an der Stadt und an schnell draußen überall sein. Ist das jetzt hier noch dieses Köln, so wie ihr leben wollt oder was ihr jetzt gerade so genießt? Ich kenne 2, 3 Leute, die in Holweide wohnen. Ein bisschen, wo es netter ist, tiefer drin. Ein bisschen kleinere Strukturen. Die fühlen sich da total wohl. Da ist das so veedelmäßig, wie man das an Köln kennt. Das ist hier schon so an der Grenze, wo es dann ein bisschen prekärer wird, sag ich mal, langsam. Aber das gibt es hier auch, das weiß ich. Wenn jetzt das Haus stimmen würde, dann könnte man sich das überlegen. Aber so ist es wieder von allen Seiten ein bisschen was, aber nicht richtig gut. In der Summe dann wahrscheinlich reicht es wieder nicht. Das Haus in Köln-Holweide kommt für die beiden nicht infrage. Aber was kriegen sie eigentlich für ihr Budget in Köln und in Lüdinghausen? 750.000 Euro, viel Geld. In Köln gibts dafür nach unserer Recherche in allen gängigen Portalen ein rund 100 Jahre altes und renovierungsbedürftiges Reihenhaus mit kleinem Garten. In Lüdinghausen ist mehr drin. Mehr Wohnfläche, mehr Grundstück. Freistehend. Und das Haus ist statt 100 Jahre nur etwa 10 bis 25 Jahre alt. Im Internet sind solche Angebote aber auch heiß begehrt und schnell weg. Deshalb versucht es die Familie mit Flyern. Was sollte man bei einer Hausbesichtigung beachten? Das will ich hier in Meckenheim zusammen mit Gutachterin Stephanie Schäfer herausfinden. Hallo. - Hallo. Ich bin der Daniel. - Hallo, ich bin Stephanie. Darf ich Steffi sagen? - Ja, die Gutachterin deines Vertrauens. Als Sachverständige ermittelt sie den wahren Wert von Immobilien. Ich möchte mir von dir mal zeigen lassen, wie ich eine Immobilie richtig besichtige. Das ist das Objekt, an dem wir uns treffen wollten. Das freistehende Haus in Meckenheim bei Bonn ist von 1989, hat 120 qm Wohnfläche und ein 770 qm großes Grundstück. Aber das Wichtigste... - ...ist der Preis. - Genau. Wie teuer soll es sein? - Das wird für 485.000 angeboten. Wir sollten gucken: Ist es das wert oder gibt es was, was es mindert? Dann mal los, ich bin gespannt. Jetzt nicht erschrecken, ich habe ein kleines Accessoire dabei. Denn mit dieser Brille können Sie ganz genau sehen, was ich als Erstes mir anschaue. Und hinterher wollen wir wissen, worauf achtet der Profi als Erstes. Über den Flur gehts ins Wohnzimmer. Mein Blick geht erst mal nach oben. Das Erste ist, dass ich an die Decke gucke. Mir fallen die dunklen Deckenränder auf. Erst recht am Kamin, wo ich sagen würde, da war es heiß, da ist mal was abgerußt. Jetzt Fenster. - Geh an den Speck. Fenster ist das, wo ich sagen würde... Von wegen Verglasung. Weil das ist schnell teuer. Um den Geschmack wegzukriegen von der Wand, das ist alles wie eine Art Rauputz, wird das schweineteuer. Wenn ich hier glatt haben möchte, da muss alles abgespachtelt werden. Da kommen Kosten auf einen zu. Gefliest, ist nicht mein Geschmack, aber darüber lässt sich streiten. Hier wäre meine 1. Begutachtung durch, dass ich sagen würde, Fenster ist so la la. Aber ich würde erst mal hier als Laie keine groben Mängel erkennen. Du bist sehr, sehr höflich. Wenn du eine Immobilie anguckst, musst du die Fehler suchen. Wir gucken uns die Fenster an. Du hast gerade eigentlich an der Stelle geguckt, wo nichts ist. Guck mal auf den Boden. Es regnet und es ist trocken. Du hast an einer Stelle geguckt, die sowieso unter einer Art Sonnenschirm ist. Da kommt eh kein Wasser hin, da haben wir weniger Probleme. Gucken wir mal an einer anderen Stelle. Es kommt also auch darauf an, wo man guckt. Die Fenster hier sehen noch gut aus. Die Rahmen müssten vielleicht neu gestrichen werden. Sagen wir, ich müsste die Fenster austauschen: Wo geht das los, bis wohin kann das gehen? Sagen wir mal, Holzfenster wie hier: ungefähr 1.000 Euro pro Fenster. Wenn du so eine Tür hast, bist du schon so bei 1.700, vielleicht 2. Wären schon 4.000. Und das Riesenfenster bestimmt auch noch mal 2.000 bis 3.000 Euro. Wären hier unten 7.000 Euro nur an Fenster. Weiter gehts in der Küche. Die Möbel sind etwas in die Jahre gekommen, aber der Raum sieht erst mal okay aus. Auch hier wandert mein Blick als Erstes an die Decke. Würde aber als Laie sagen, erkenne ich jetzt keine Probleme. Aber was sagt die Expertin? Da guckst du noch mal hin, weil das ist die Außenecke. Wenn was ist, ich gucke mir das immer vorher an, das solltest du als Käufer auch, immer die Außenecken. Weil da die Feuchtigkeit als Erstes hingeht. Der Regen, der Frost, vielleicht Regenrinnen undicht. Wenn du was siehst, siehst du es immer in den Ecken und oben. Und hier? Hier sehe ich einen... Aha, ich sehe einen Riss. Aber hier, das ist, weil das Rigips ist. Das ist gar nichts. Das ist Rollladenkasten. Das arbeitet, und da kannst du teilweise nichts dran machen. Ein Riss, der beim nächsten Anstrich verschwindet. Wir gehen weiter in den Keller. Dort ist ein Raum als Schlafzimmer ausgebaut. So, was mir als Erstes aufgefallen ist, ist hier, dass hier der Putz abfällt. Und das bedeutet Feuchtigkeit. - 1+ für dich. Absolut. Spüre ich auch, da ist Feuchtigkeit. Und wenn ich sehe, dass wir im Erdreich drin sind, das wird nicht ganz billig, v.a. da auch. Das verstehe ich nicht, weil das eine Innenwand ist. Ist eine Waschmaschine ausgelaufen oder kommt es von außen? Das würde ich fast sagen. Aber jetzt Folgendes, was ich machen würde, aber nicht, wenn der Eigentümer da ist: Ich setze noch mal auf, dann können Sie es miterleben. Ich würde die hier wegrücken. Weil ich hier Sorge hätte, die ist so nah da dran, dass wir hier mit Schimmel zu tun haben. Und, wie siehts aus? Hier ist schon Mauerwerk weggebrochen. Da hätte ich jetzt schon Sorge. Das ist richtig krass, also Sorge nicht. Das wird nicht zusammenfallen, aber es kostet Geld. Was schätzt du, wenn man das alles aushebt, wie teuer kann so was werden? Wenn du nur die Ecke... Sagen wir, das Regenrohr ist unten undicht. Man muss unten aufmachen, vielleicht so 7.000. Nur partiell. Wenn du einen ganzen Keller hast, bist du schon bei 25, 30. 7.000 Euro sollte man hier also einplanen. Ansonsten macht der Keller einen guten und trockenen Eindruck. Kellerbesichtigung für mich abgeschlossen. Nicht drängen lassen. Denk an dein Geld. Zieh die Brille auf und guck noch mal rum. Hier hast du was übersehen. - Ach so, hier? - Ja. Guck mal. Jaja, guck mal. Weiß ich jetzt nicht, ehrlich gesagt. Kalt. Warm, heiß. Okay, jetzt sehe ich es. Aber hätte ich jetzt so... Oben hab ich die ganze Zeit an die Decke geguckt, jetzt gucke ich nicht an die Decke, dann ist da was. Ich fühl mal leicht, nicht, dass ich das hier abbröckle. Ist wahrscheinlich nicht gut verputzt. - Aber ist nicht feucht. Ich würde eher sagen, dass der Haftgrund nicht gut gemacht wurde. Darum haben wir Gutachter so ein ganz festes Schema, dass man nichts übersieht. Wie ein Ablaufplan? - Ja. Dann verrate mir den mal oben. Krass, dass mir die Decke nicht aufgefallen ist. Ich merke, wie meine Aufmerksamkeit langsam schwindet. Hier ist aber hell, hier ist aber nett. Wenn man unter der Erde sich zum Sonnenlicht bewegt. Alles auf den 1. Blick. Du guckst jetzt wieder so unstrukturiert rum. Wo du recht hast, hast du recht. Gib mal Struktur. Es gibt 6 Punkte, wo man guckt. Boden. - Ja. Ist okay. Wand. Schimmel, Risse. - Auch okay. Decke. So weit... - Ja. Dann Fenster. Da sieht man, dass mal ein bisschen Feuchtigkeit reingekommen ist. Und das Fenster ist so milchig. Die laufen an, sprich, die werden blind, die musst du austauschen. Ich guck oben immer... Das wäre mir nicht aufgefallen, krass. Heizkörper. - Ja, okay. Weil die auch sonst stark ins Geld gehen würden? Wenn die rosten, musst du einen austauschen. Kostet bestimmt 500 Euro. - Okay. Oder haben wir Nachtspeicher? Was haben wir? Was haben wir? - Hier? - Ja. Fußbodenheizung, weil ich sehe keine Heizkörper hier. - Genau. Siehst du, das Schema wirkt schon. Nicht zu vergessen, Punkt 6, die Türen. Hier sind sie okay. Ich hab selber an mir gemerkt, beim Keller war bei mir schon Feierabend. Das ist anstrengend, so eine Immobilie sich konzentriert anzuschauen und in jede Ecke zu gucken. Man weiß nicht mehr so richtig, worauf muss ich und will ich alles achten. Diese Checkliste, Boden, Decke, Wand, Fenster, Tür, daran kann man sich gut orientieren. Unterm Strich haben wir eine feuchte Wand im Keller und ein paar kleinere Macken gefunden. Butter bei die Fische, wie siehts aus? Ob ich es kaufen würde? Ich würde mich abschrecken lassen durch den Wasserschaden unten. Ich hätte da Sorge, mein Bauch würde sagen, nee. Nee, das ist total, das kannst du beheben. Es sieht schlimm aus, weil sie es vielleicht nicht behoben haben. Das gräbst du auf, wenn es nur in der Ecke ist. Das muss ein Handwerker gucken. Dann hast du 7.000 Euro, kriegst aber ein ganzes freistehendes Haus. Das ist wie bei den Rissen. Risse, alle drehen durch, oh Gott, ein Riss. Merkst du häufig bei den Käufern, dass die sagen, wenn so optische Mängel... Weil ich glaube, das ist auch mein Problem. Ich lasse mich sehr von optischen Mängeln verleiten. Aus deiner Erfahrung heraus: Sind die Häuser, die manche Makel haben, die deshalb nicht zu einem gewissen Preis weggehen, sind die am Ende vielleicht sogar die besseren Häuser? Weil sich nicht viele rantrauen? - Könnte sein. Die Supergut-in-Schuss-Objekte, die kaufen Leute, die nichts machen können, nicht wollen. Da stürzen sich viele drauf. Darum sind die einen Tick zu teuer. Weil man sagt, Rundum-Service. Die anderen, wo irgendwo was ist, wo es unangenehm ist, weil du einen Handwerker benötigst, und sich nicht viele Leute interessieren, die sind günstiger. Da machst du das Schnäppchen. Du brauchst Zeit, Aufwand, du musst dich vielleicht kümmern. Die kriegst du aber zu einem guten Preis, ist meine Meinung. 485.000 Euro für ein freistehendes Haus scheint in Ordnung. Zu den Reparaturen kommen aber noch die Kaufnebenkosten. Macht also 550.000 Euro. Wegen der Mängel lässt sich vielleicht noch verhandeln. Um sie überhaupt zu entdecken, lohnt es sich, eine Gutachterin zu bezahlen. Zusätzlich muss man für die Renovierung von Böden und Decken einiges dazu kalkulieren. Zurück nach Lüdinghausen, zu Carmens und Sörens Wohnexperiment. Ich bin gespannt, wie sich die beiden entscheiden. Raus aufs Land oder weitersuchen in Köln? Eine Woche Lüdinghausen liegt hinter euch. Wie gehts euch? Hervorragend. War echt richtig schön, die Zeit hier. Die Stadt ist auch megaschön. So eine Burg mitten in der Stadt, mitten im Grün. Idyllisch, ne, würde ich sagen, passt gut zu Lüdinghausen. Und jetzt auch mal im direkten Vergleich zu Köln, welche Unterschiede spürt ihr so für euch? Ich hab das Gefühl, für Kinder, die hier aufwachsen, wärs einfach ein bisschen übersichtlicher, vielleicht Fahrradfahren sicherer. Die Kita-Landschaft ein bisschen geöffneter und bessere Optionen. Da es viel kleiner ist. - Ja. Ich hab das Gefühl, das hört sich alles sehr positiv an. Habt ihr in diesem Zuge schon mal geschaut, ob ihr hier Immobilien finden könntet? Und wie hier so die Marktlage aussieht? Wir haben natürlich die Plattformen gecheckt. Wir haben mit mehreren Leuten gesprochen. Hier ist das krasse Problem die Verfügbarkeit. Als wir auf dem Marktplatz waren, hat uns ein älterer Herr gesagt, hier geht alles unter der Hand weg. Das wurde uns mehrfach bestätigt. Carmen war so lieb und hat Flugblätter eingeworfen. Wo wir, wenn wir passende Objekte sehen, wo wir denken, da steht ein Generationenwechsel an. Lüdinghausen hat den beiden also gefallen und ist eine neue Option für ihre Haussuche. Dann lass uns mal einen Strich unter die ganze Nummer ziehen. Folgende Situation, folgende Vorstellung: Ihr findet sowohl in Köln als auch in Lüdinghausen eure Traumimmobilie. Die ist sowohl in Köln für euch finanzierbar als auch hier. Leben Großstadt oder Leben Kleinstadt? Könnt ihr da für euch ein Fazit ziehen nach einer Woche? Ist echt schwierig zu sagen. Ich glaube eher, das wird am Ende ein Objekt entscheiden. Das steht entweder in Lüdinghausen oder Köln. Dann wird das Objekt entscheiden, wo wir landen. Dann sag ich an der Stelle ein großes Danke, dass ihr das Experiment mitgemacht habt. Alles Gute euch und viel Erfolg und v.a. viel Glück. Das braucht man auf dem Immobilienmarkt. Danke, dir natürlich auch. Unser Wohnexperiment hat mir gezeigt: Die finanzielle Belastung durch hohe Preise und Zinsen lässt den Traum vom eigenen Haus nur noch für wenige wahr werden. Der Immobilienmarkt in NRW bleibt hart umkämpft und teuer. Ich sag es mal ganz salopp, Ansprüche runter, Eigenkapital rauf. Das ist die Situation, die sich für viele Eigenheimsuchende darstellt. Wenn Sie kurz davor sind, Ihr Traumhaus gefunden zu haben, dann empfiehlt es sich, genau hinzuschauen oder durch einen Gutachter hinschauen zu lassen. Ich habe erlebt, wie schnell man was übersieht. Für alle, die suchen, drücke ich ganz fest die Daumen, und bedanke mich ganz herzlich fürs Zuschauen. Copyright WDR 2025